盧志揚不動產耕讀筆記

一、契稅意義

政府就不動產之買賣、承典、交換、贈與、分割或因占有而取得所有權者或典權人，按契價所課徵之賦稅，屬於不動產移轉稅。

二、課徵權利人

地方稅由直轄市及縣市稅捐稽徵處徵收或鄉鎮市公所代徵之

一、課徵範圍

房屋稅，以附著於土地之各種房屋，及有關增加該房屋使用價值之建築物，為課徵對象之財產稅。所謂房屋，指固定於土地上之建築物，供營業、工作或住宅用者；所謂增加該房屋使用價值之建築物，指附屬於應徵房屋稅房屋之其他建築物，因而增加該房屋之使用價值者。

二、課徵期間、開徵期間

自前一年七月一日至當年六月三十日；每年五月一日至五月三十一日

1.屋主有先買後賣換屋需求，新屋移轉登記日時原房地需維持自住、設籍狀態以保留重購退稅之資格。

2.若重購土地地價大於原地價減增值稅且登記名義人同一人，則可向地方稅務局填具申請書，就已納增值稅額內退還不足支付新購土地地價之數額。

3.甲賣出土地現值100萬元，增值稅30萬元，買入土地現值超過100萬元時，所繳的30萬元土地增值稅可以全部退還；假如買入現值為80萬元，可以退回10萬元；如買入現值小於70萬元，則無餘額可以退稅。

4.退稅後，從購屋登記後五年內不得再行移轉出租、營業或變更非自住使用，否則將追回所退稅額。

1.須先使用一生一次資格後才可使用一生一屋。

2.而換屋的客戶只要符合下列條件，即可不限次數享受一生一屋１０％土地增值稅的優惠稅率。

(1)出售都市土地面積未超過１．５公畝部分或非都市土地面積未超過３．５公畝部分。

(2)出售時土地所有權人與配偶及未成年子女，無該自用住宅以外房屋。

1.若有利得，原則採核實認定申報

    (1) 未劃分房地之個別買賣價格者，應以買賣總額之價差減除取得成本

         及必要移轉費用後，按出售時房屋評定現值占土地公告現值及房屋

         評定現值的比例，計算房屋財產交易損益列入個人所得。

    (2)取得成本為購入房屋價金、契稅、印花稅、代書費、規費、仲介費等

        (不含持有期間之房屋稅、管理費及清潔費、金融機構借款利息等)，

透天建物房屋部分供自用住宅、部分供非自用住宅使用，其基地得依房屋實際使用情形之面積比例，分別按自用住宅用地、一般用地稅率課徵土地增值稅。 (實際面積仍以稅捐單位計算者為準)

例如：土地100平方公尺，建物室內營業面積40平方公尺，自住面積200平方公尺，即土地可適用優惠稅率為83.33平方公尺(=100*(200/240))。

申報扣除財產交易損失，要檢附有關證明文件，憑以核認，每年度扣除額，以不超過當年度申報的財產交易所得為限。

如果當年度沒有財產交易所得或是財產交易所得額比財產交易損失少，還沒有扣除的財產交易損失餘額可以在以後3年度的財產交易所得中扣除。

某君102年度有財產交易損失100,000元，也有財產交易所得70,000元，那麼102年度就可以申報扣除財產交易損失70,000元，而另外剩餘的30,000元可以在103到105年有財產交易所得的年度中申報扣除。

1.一般用地價稅級距為10‰~55‰，基本上大部分的人都落在稅率10‰

  ，而自用住宅的稅率卻只有2‰，兩者相差4倍。

2.自用住宅用地的條件：

   (1)土地所有權人或配偶、直系親屬在該地辦妥戶籍登記。

   (2)無出租或供營業用之情形。

1.申請重購自用住宅扣抵稅額條件：

  (1)兩年內先買後賣或先賣後買

  (2)2間房屋都符合自用住宅的條件

  (3)房屋所有權人限定本人或其配偶

  (4)購入的房價必須高於出售的房價

先買後賣土地辦理重購退稅，要符合購買土地時已經持有供自用住宅使用之土地，若其遷出戶籍期間距其出售期間未滿一年者，仍可適用。

如果土地所有權人原先沒有自用住宅土地，僅是單純購買土地，以後再購買第2筆土地後再出售、或是從配偶受贈他筆土地後再出售或雖然原來持有土地，但沒有設戶籍，於出售時才從第3地將戶籍遷入，都不能辦理重購退稅。