盧志揚不動產耕讀筆記

曾經全心全力投入永和區乙塊基地的都更整合，現狀屋齡近50年的老舊透天厝，因不在頂溪捷運商圈的人潮主要幹道上，所以一樓店面的店效不高，有的甚至已招租多年，但過個中正橋就是台北市，基地座落位置算是不錯。

建築外觀斑駁老舊，既有巷道狹小，萬一發生火災，大型的消防車應該進不進去，重點是這塊土地原地主和建商當初合建有發生糾紛，致使目前土地跟建物所有權人不同，且有的建物根本沒有辦保存登記，即違建佔有在土地上，但因是糾紛，所以到底是有權占有還是無權占有，形成公說公有理，婆說婆有理的現象，住戶們曾經訴訟過卻也沒下文。

所以公司整合的方式不以所有權登記當作唯一認定，也不走拆屋還地訴訟，參照地上權模式，將可改建後可分回的權利價值拆分為土地、建物兩部分，企圖解決這歷史的共業。

身為都市更新整合第一線的角色，從一開始調謄本找所有權人及聯絡電話、鄰里關係、舉辦說明會、逐戶登門拜訪、介紹公司實績、本基地預計開發範圍、時程、建物及建材規劃、相關法規講解、可分回坪數計算、轉換成權利價值、選屋找補規則、拆遷補貼費用、合約書講解等，內容乍看不陌生，但這畢竟不是一般幾千塊錢的商品推廣銷售，這可能是人家打拼一輩子唯一的房產，要把它交出來，談何容易啊。

整合過程中藉由不斷努力消除住戶的疑慮(惑)，以提昇信賴感及成案的信心，也要幫忙處理住戶私人事務，如：未辦繼承登記、被查封、限制登記、債務清償、無權占有、公同共有、違章建築，另外不可避免也會涉入住戶的家庭關係，負責調解家族的紛爭，這點倒是沒想到會遇到的，還有中人關係也要處理。

住戶有的人可以直接溝通，有的會排斥甚至把我們趕出門，但因為採協議合建所以少一戶都不行，只能拿出最大勇氣硬著頭皮上。印象中最深刻的便是一位馮奶奶，高齡90多歲的獨居老人，在地生活也已超過一甲子，光想跟她解釋請她搬遷就是一件難事，但相反的這位奶奶卻非常理性，願意成全大家改建的心願，後來同意在附近找戶有電梯的大樓以舊屋換舊屋的方式處理，奶奶真的讓我感到窩心、感動。

舊家為四層樓公寓，屋齡快40年了，位於中和景平路主幹道上，比鄰環狀捷運線秀朗橋站，離新店、永和、公館、景美只有一橋之隔，且有64快速道路，交通算是便捷。

也因如此大約6-7年前便有建商前來都更整合，基地預計開發2,100多坪，住戶約160戶，可惜過程不太順利，主要障礙歸類有三種：

(一)店面跟頂樓加蓋價值認定

要寫給住戶的初稿，沒有使用，但卻是記錄自己的想法

最近永慶房屋在電視上主打「奶奶的秘密」這廣告，故事中奶奶因爬樓梯不慎跌倒住院，家人打算換到有電梯的房子，但奶奶堅持不肯，後來仲介才發現奶奶不肯搬家的原因，是一輩子在這生活的回憶，最後解決方法就是將新家布置得跟舊家一樣。同理，家是每個人的避風港，守護家園更是每個人責無旁貸的義務，今天改建，不就也是要讓這家園變得更舒適、更安全，為下代子孫作努力。此外，上、下樓梯或許還算年輕的我們沒感覺，但有一天我們也會老，更何況是目前家裡面已經有長輩的人，難道不會想要有部電梯。