盧志揚不動產耕讀筆記

依土地法第73-1條之規定，土地或建築改良物，自繼承開始之日起逾一年未辦理繼承登記者，經該管直轄市或縣市地政機關查明後，應即公告繼承人於三個月內聲請登記；逾期仍未聲請者，得由地政機關予以列冊管理；另依都市更新條例第12條第3款規定，經地政機關列冊管理者，即不計入都市更新同意比例之計算。因此，只要被列冊管理，則繼承人即無法表達其意願。

都市更新係採多數決立法意旨，即對少數不願配合者具有強制性。

故不願參與更新的少數人可先與實施者溝通協調，協調不成時，再行透過都市更新審議委員會，對其權益保障進行陳述協商，如權利變換計畫審議通過並已發布實施，土地所有權人對其權利價值仍有意見時，可依都市更新條例第32條規定，於權利變換發布實施後兩個月內，以書面敘明理由，向本市提出異議處理，異議處理或行政救濟結果與原評定價值有差額部分，由當事人以現金相互找補。

都市更新主要對於老舊地區常見產權細分、地主意願整合不易的問題，以多數決的機制達到地區更新改建之目標，同時保障多數人財產權益。都市更新與民間一般合建最大不同之處在於民間合建是屬於私契約的性質，欠缺法律的保障與規範，較易產生糾紛，而都市更新即對於地主權利價值估算、分配所得之合理性，透過都市更新審議委員會公平、公正、公開之審議機制，確保地主相關權益，且為避免實施者於計畫發佈實施後因故退出，明訂有都市更新接管機制，以保障計畫執行之可行性。

權利變換係依都市更新條例第3條第1項第5款規定，更新事業計畫範圍內之土地所有權人、合法建築物所有權人、他項權利人或實施者，提供土地、建築物、他項權利或資金，參與或實施都市更新事業，於更新事業計畫實施完成後按其前原權利價值比例及提供資金比例，分配更新後建築物及其土地之應有部分或權利金，類似立體的市地重劃。所以依上開條例規定舊違章戶是不能參與分配房屋，但依都市更新條例第41條規定，權利變換範圍內占有他人土地之舊違章建築戶處理事宜，應由實施者提出處理方案（現地安置、異地安置、現金補償），納入權利變換計畫一併報核；因此都市更新對於違章戶仍有一定之處理程序，且違章戶如對拆遷處理方案所有異議時，可準用都市更新條例第32條規定，以書面敘明理由，向本市提出異議處理。

依都市更新條例第39條規定，權利變換範圍內擁有合法建築物所有權的情況之下，應先行由土地所有權人及合法建築物所有權人於實施者擬定權利變換計畫前，自行協議處理，若協議不成時再按其合法建築物所有權佔原土地價值比例，納入權利變換計畫分配之，其他包含設定地上權人、永佃權人及耕地三七五租約承租人，皆以上述方式比照辦理。
都市更新之精神主要為改善都市實質環境及機能之全面改善，為保障地主之權益，民眾如果僅有房屋，且屬合法建物所有權人，則亦可以參與都市更新，並就該房屋依其更新前之權利價值換算為更新後之房地分配，以保障民眾財產權益。

更新後選配屋問題，依權利變換實施辦法第11條第1項之規定「實施權利變換後應分配之土地及建築物位置，由土地所有權人或權利變換關係人自行選擇。但同一位置有二人以上申請分配時，應以公開抽籤方式辦理。」，故都市更新之選配屋可依地主喜好先行選擇，如發生同一位置有二人以上申請分配時，再以公開抽籤辦理。因權利變換涉及繁雜之權利價值計算，且須經都市更新審議委員會之審查，為免延宕都市更新期程，如地主選配屋後如欲更換應不以影響權利變換審議進行為原則，故地主事前應妥與實施者溝通協調為宜。

更新後實際配得之面積有可能會與應分配的面積有所差異，以前題某甲為例，更新後應配回權利價值為12,000萬元，如實際配得之權利價值為12,500萬元時，依都市更新條例第31條第2項暨權利變換實施辦法第25、26條規定，應繳納差額價金500萬元，繳交時間由實施者通知接管之日起30日內為之，逾期不繳納者，其獲配土地或建築物除繼承外將不得移轉予他人，反之，如實際配得之權利價值為11,500萬時，應領取差額價金500萬元，逾期不領取者，將依法提存。

更新後之權利價值扣除重建所需費用後，即是更新土地及合法建物所有權人可分回之權利價值。舉例來說，更新單元內計有甲、乙、丙三人，甲擁有四層公寓及100坪土地，乙擁有土地200坪，丙擁有土地50坪，經估價後甲不動產價格6,000萬元（土地5,000萬元、建物1,000萬元），乙不動產價格8,000萬（土地每坪40萬），丙不動產價格2,000萬元（土地每坪40萬），重建費用需10,000萬元，更新後總價值為42,000萬元，則甲、乙、丙更新後配回權利計算如下：
甲   更新前權利價值比例：6,000萬元/16,000萬元＝0.375
更新後配回權利價值：
（42000萬元－10000萬元）×0.375＝12000萬元
乙   更新前權利價值比例：8,000萬元/16,000萬元＝0.5
更新後配回權利價值：

共同負擔係指重建所需費用，重建程序包含規劃設計、領照、施工、維護管理等，每個階段皆需要支出費用，因此更新前的權利價值扣除共同負擔後，才是更新後的配回之權利價值。依都市更新條例第30條規定，共同負擔項目包含工程費用、權利變換費用、貸款利息、稅捐及管理費用等，如更新單元內有公共設施用地（道路、溝渠、兒童遊樂場、鄰里公園、廣場、綠地、停車場等七項用地），則先以公有土地（原有公共設施用地、公有道路、溝渠、河川及未登記地）抵充，抵充後不足之土地再納入共同負擔項目，由權利變換範圍內土地所有權人按其權利價值共同負擔。
因此意即共同負擔費用支出的越多，可配回的權利價值越少，共同負擔費用支出的越少，可配回之權利價值越多。那共同負擔費用有無相關提列標準呢？依權利變換實施辦法第13條規定，工程費用、權利變換費用、貸款利息及管理費用等項目計算皆有明訂，另本府亦訂定「臺北縣都市更新權利變換計畫提列共同負擔項目及金額審議原則」，共同負擔相關費用需經本市都市更新審議委員會審議，以確保所有權人之權益。

依權利變換實施辦法第6條規定，更新前之權利價值，應由實施者委託三家以上專業估價者查估後評定之，如果三家估價結果相近（差距在20％以內）時，由實施者選定其中一家之估價結果，並於權利變換計畫書中說明其選定估價結果之方式及理由，最後交由都市更新審議委員會審議；如三家估價結果出現20％以上差距時，則由估價師工會仲裁之。
土地或房屋的價格會隨時間而有不同之價值，景氣好價格高，景氣差價格低，因此為避免估價評定時間所產生的爭議，依權利變換實施辦法第8條規定，更新前權利價值查估之評價基準日，由實施者定之，日期限於權利變換計畫報核日前六個月內。但96年12月14日前已核定發佈實施之都市更新事業計畫，實施者於前開核定日起6個月內申請權利變換報核者，其評定基準日得以都市更新事業計畫核定發佈日為準。

依都市更新條例第25條規定，都市更新事業計畫範圍內重建區段之土地，以權利變換方式實施之，或經全體土地及合法建築物所有權人同意者，得以協議合建或其他方式實施。因此參與都市更新，未來的權利價值，可採權利變換方式或協議合建方式辦理。若以權利變換方式執行時，則其權利價值依都市更新權利變換實施辦法第10條規定，權利變換前之權利價值，扣除共同負擔後（即重建所需費用）之餘額，按各土地所有權人更新前權利價值比例計算之。倘若採用協議合建方式，則分配價值係由實施者與地主簽訂之協議合建契約為準。