盧志揚不動產耕讀筆記

舊家為四層樓公寓，屋齡快40年了，位於中和景平路主幹道上，比鄰環狀捷運線秀朗橋站，離新店、永和、公館、景美只有一橋之隔，且有64快速道路，交通算是便捷。

也因如此大約6-7年前便有建商前來都更整合，基地預計開發2,100多坪，住戶約160戶，可惜過程不太順利，主要障礙歸類有三種：

(一)店面跟頂樓加蓋價值認定

店家以機電、修車、鐵工廠等傳統產業為主，俗稱「武市」，改建後分回大樓店面勢必無法繼續營業，且在地經營數十載，生意基礎早已穩固，考量搬遷後生意的變數，因此對改建的誘因不大；現狀整排建物幾乎都有頂樓加蓋，在今房價寸土寸金的年代，增建所增加使用的面積當然會有人爭取改建後相同坪數分回，這就得靠建商挨家挨戶去解釋了；還有大樓外牆出租廣告損失賠償的問題。

(二)對建商品牌認同度不高

所有權人年齡普遍介於60~70歲，幾乎都是看著我長大的叔叔伯伯阿姨，對於都市更新相關法令陌生且建商知名度不高，怕被騙，多所疑慮。有的人建議找上市的建設公司來整合，建物規劃、施工品質、餘屋行銷會比較讓人放心，但知名建商對都更整合，目前我想應該也沒多大的興趣。

(三)已有別家建商插旗

部分住戶已和熟識建商有默契，對於現狀整合不熱衷，等待見縫插針或分杯羹時機。這種心懷鬼胎的人表面上雖不熱衷，但每次開會或街坊鄰居閒聊卻也都會出現，應該是在搜集情資吧，當認真在徵詢他本人意見時，常會推拖不懂，不知您遇過這類型的人沒?

還沒從事土開工作，總覺少部分住戶想分更多和建商在僵持害大家無法順利更新，但經過土開業務的洗禮，已可以接受不同意住戶的立場，因為每個人的背景、經濟條件不一，為自己爭取最大利益這也是天經地義的事，雖然遊戲規則把大家綁在一起，但這也是沒辦法改變的事實。

直到近兩年改由其關係企業另以權利變換代理實施者方式整合，要成案已不須全部所有權人同意且少了建商參與利潤分配，所以這次整合速度比較快，目前(103年)事業計畫已經送審，審查期間約12個月，尚待第三階段權利變換計畫擬定、核准，才會進入拆除、重建階段，當然還要達到縣府協助拆除的要件(新北市政府執行都市更新權利變換實施者申請代為拆除或遷移土地改良物案件補充規定)，所以說入住39層新大樓還要多久，我想若一切都非常順利的話，至少也要到110年了。