建築物主要係供人居住、工作或從事其他活動使用,為確保國人的居住環境品質;同時為利創造良好的空間環境,現行建築管理法令,除對於居室之淨高有不得小於二一公尺之規定外,建築物室內空間規劃,配合基地周圍環境或室內空間高低變化的需求,適當地提高部分居室的空間高度採用夾層與挑空設計,以創造活潑而富有變化的居住空間,藉以提昇國人的居住品質。

 

一、合法夾層

 

依建築技術規則建築設計施工篇第一百六十四條之一的規定,合法挑高建物有四種情形:

 

(一)住宅、集合住宅等類似用途建築物樓地板挑空設計者,符合下列規定

 

(1)挑空部分每住宅單位限設一處,應設於客廳或客餐廳之上方,並限於建築物面向道路、公園、綠地等深度達六公尺以上之法定空地或其他永久性空地之方向設置。

 

(2)挑空部分每處面積不得小於十五平方公尺,各處面積合計不得超過該基地內建築物允建總容積樓地板面積十分之一。

 

(3)挑空樓層高度不得超過六公尺,其旁側之未挑空部分上、下樓層高度合計不得超過六公尺。

 

(二)複式地板

 

在同一戶內,為了空間變化需求而採不同樓板高度之設計者,稱之為複層式構造,採複層式構造設計者,其樓層高度不得超過四二公尺,且其室內平均高度不得超過三.六公尺

 

(三)建築物設置不超過各該樓層樓地板面積三分之一或一百平方公尺之夾層者,僅得於地面層或最上層擇一處設置。挑空部分計入容積率之建築物,其挑空部分之位置、面積及高度得不予限制。

 

(四)住宅、集合住宅等類似用途建築物未設計挑空者,除有第一項第四款情形外,地面一層樓層高度不得超過四‧二公尺,其餘各樓層之樓層高度均不得超過三‧六公尺。

 

二、違規夾層

 

(一)將原合法之挑空設計,於領得使用執照後,擅自將挑空部分補平。

 

(二)利用挑高的樓層,在原有的空間、高度下,於領得使用執照後,擅自加設另一樓層或部分樓層亦即夾層。

 

(三)利用複層式之空間高低變化,在領得使用執照後,於原係供作空間變化之四二公尺部分擅自增設另一樓層。

 

三、如何分辨合法、不合法夾層

 

(一) 預售屋

1.建商或代銷業者,必須出示主管建築機關所核准之圖說‧內容,來查核該夾層是否已經核准?

 

2.其強調「使用面積」而非「產權面積」,或要經「二次施工」的樓中樓等夾層,皆為非法興建。

3.在簽定不動產買賣契約時,如建商或代銷業者提出於領到使用執照後,另外再簽一份委託增建的二次 施工合約,即屬非法。

 

4.如果無法判斷,可要求建商或是代銷業者出示建築執照,依建照號碼向當地主管建築機關查詢。

(二) 成屋和中古屋

1.合法的夾層,依法可以辦理產權登記,但非法夾層,則無法辦理產權登記。

2.於建物所有權謄本上及建物平面圖上,來判斷按該夾層所處樓層查閱,即可判斷。

3.要求售屋者出示使用執照,依執照號碼向當地主管建築機關查詢。

 

 

 

 

 

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盧志揚不動產耕讀筆記

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