買房子, 沒有不討價還價的, 可是房子的價格高,這也是中古屋為什麼會有斡旋金制度產生的原因. 什麼是斡旋金? 房地產交易由於金額龐大,為確認買方購屋意願並保障買賣雙方權益,仲介公司近年發展出斡旋金制度,就是當消費者委託仲介業者,而出價與屋主願意的價格有所差距時,為顯示買方之誠意,仲介業者通常會要求買方提出一筆斡旋金,以便與屋主進行議價。所謂斡旋金依一般民間交易習慣,意思為「請求中間人代為奔走協調所需之費用」,但斡旋金在民間習慣上以達成買方要求之任務為必要條件,否則斡旋金必須退還。當買賣雙方達成價格上之共識時,斡旋金即轉變成買賣價金之一部分,接著買賣雙方即正式會面簽定買賣契約。
當消費者中意某間房屋,欲與屋主進行議價時,仲介業者通常會向消費者表示:為表現買方的誠意,要求消費者先付一定之金額作為斡旋差價之用,當屋主同意消費者之出價時,該價款即轉為定金,並同時達成該筆交易,消費者及負有與屋主簽訂契約之義務。一般仲介者所用之單據,俗稱為「斡旋金收據」「要約承諾書」「出價保證金」或「買賣預約書」等不一而定。
斡旋金制度乃仲介業者自創,屬非典型契約,由於法律未明確定義其性質,仲介業者與消費者自行商議斡旋金之權利義務時,可能因解釋及認知上的差異,以致常發生爭議。最常見之爭議包括:可否單方撤銷斡旋金契約?如何認定仲介業者已完成斡旋交易?消費者於斡旋交易完成後反悔不買,仲介業者可否沒收斡旋金或扣除服務費?基本上,上述爭議皆屬私權爭議,都必須透過司法救濟程序作最終判決,因此,消費者在簽訂斡旋金契約時,一定要看清楚雙方間的權利義務,以避免事後可能發生的爭議。
通常房仲建議買方支付的斡旋金,一般為買方出價金的5%,至少從數萬元起跳,常讓消費者猶豫是否接受經紀人提出「付斡」建議,喪失買好房子的機會。
斡旋制度對於買方付斡與賣方達成合議後,單方面反悔也設有罰責。據內政部規定,若買方仍不放心支付斡旋金洽談,仲介須主動告知買方可選擇簽立「要約書」。
胡亂出價小心拿不回斡旋金 , 今年30歲的陳小姐才看第2次房子,就對仲介介紹的1間大樓套房心動不已。仲介跟陳小姐說,這棟大樓是附近指名度最高的社區,先前已有好幾個人付斡旋金跟屋主談,但屋主都嫌價格太低不願意賣,直到2天前屋主因急需用錢,現在只要有人出350萬元就賣。陳小姐認為機不可失,回到店頭就付了10萬元的斡旋金請仲介幫忙談,為了避免房子被別人買走,陳小姐也當場表明願意放棄契約審閱權。沒想到陳小姐隔天看上附近的1間預售屋,打電話要求仲介退還斡旋金,但仲介告訴陳小姐,屋主已簽收,斡旋金已轉為定金,如果不簽約,10萬元將歸屋主所有。陳小姐氣得一狀告上法院,推說是在仲介慫恿下才付斡旋金,法官聽了反問:你已是成年人,怎麼會人家叫你簽就簽,並判屋主勝訴。事實上,陳小姐的購屋過程太過倉促,沒考慮清楚就胡亂出價,但陳小姐已是成年人,且付斡行為已構成要約條件,此類案例除非屋主願意退還,否則買方要回斡旋金機會渺茫。

買方付了斡旋金後反悔要如何辦:
在買賣不動產交易過程中,不論契約之成立是採用斡旋金或要約書的方式,任一方反悔違約,都有一定的罰則:以斡旋金的方式來說, 斡旋金轉為定金後,如買方有反悔不買情事,或違反已約定事項致無法簽訂買賣契約時,定金由賣方沒收。若是賣方反悔不賣或違反已約定事項致無法簽訂賣賣契約時,賣方應加倍返還所受之定金。 以要約書的方式來說 賣方承認簽認要約書內容後,若有任一方反悔違約,違約之一方須賠償買賣總價款的3%違約金給對方。簽訂不動產買賣契約書後 若有任一方拒不履行契約或反悔的情形,另一方可依契約約定完成催告,若仍不履行時,則可解除契約,並依契約請求賠償。

什麼是要約書 :
什麼是要約書? 目前內政部提出官版要約書,配合行之有年的斡旋金制度,供消費者自由選擇。即消費者在委託仲介業者購買房屋時,除了支付斡旋金以外, 亦可只簽立要約書給仲介公司而不必支付任何款項, 而仲介公司便依據此份要約書和屋主議價. 若屋主同意買方之價格及條件後,買賣雙方即正式會面簽定買賣契約. 要約書為保障斡旋金之不足, 由於斡旋金在法律地位上不明, 內政部為防弊端, 另定有要約書範本, 買方得選擇先不付斡旋金,而以簽要約書代替之,仲介業者不得拒絕.一般而言, 要約書由於只是一紙聲明, 較無法表現購屋的誠意,議價震撼力顯較斡旋金來得遜色. 如果真有誠意購屋,可用付斡旋金的方式購屋, 如果猶豫, 則簽要約書可能是比較好的一種方式.
u 成交及不成交時,斡旋金該屬誰 ? 當賣方依買方出價承諾, 契約即成立, 斡旋金即轉成正式定金及房屋價金的一部份; 若在期限內, 賣方反悔不出售時, 仲介應將斡旋金全數無息返還, 不得收取服務費.
u 斡旋期間終止斡旋, 買方要賠償 : 斡旋金常會有3到5天的期限,期限一到,契約當然失效,固然沒有問題;可是在期限內,買方可不可以後悔不買,這點也是相當重要的問題。類推解釋民法委託契約的規定,委託即便訂有期限,委託人也得隨時終止委託,換言之,付斡旋金後,在賣方未簽收斡旋金前,買方還是可以主張不買,只不過必須賠償仲介及賣方的損失,這些問題也必須注意。
u 賣方簽收斡旋金後若反悔需加倍返還斡旋一經賣方簽收,即為定金,買賣雙方互負簽訂買賣契約的義務,依據民法的規定,除有特別約定外,定金為買賣價金的一部分;此時買方若反悔不買,定金將被沒收;賣方若反悔不賣,則應加倍返還.

要約書違約仍須賠償
斡旋金與要約書,在民法上都視為買方正式向賣方提出承購要求,一旦賣方允諾以買方開出的條件出售,法律上即推定為買賣契約成立。此時,若買方有支付斡旋金便轉為定金性質,業界通稱為轉定,轉定後,雙方都有履行契約內容的義務。
為保障雙方權益,多數房仲斡旋金契約內容均規定,買方若於轉定後反悔不履約,賣方有權沒收買方定金,而賣方反悔時,則須將定金加倍返還;若雙方以要約書達成合議,違約方須付成交總價款的3%作為補償。
只不過,目前政府對仲介契據並無送審規定,僅規範斡旋金與要約書契據應記載與不得記載的事項。因此,各家仲介的契據版本雖然大同小異,但仍保有增修契約條文與規範內容的空間,讓部分不肖業者有機會在契據上動手腳,藉故扣住斡旋金,要脅買方完成交易。因此,斡旋契約最常發生的交易糾紛,在於買方反悔不買、希望更改承購條件、斡旋金能否退回,及轉定時間點等。
實務上,由於每家仲介提供的斡旋契約內容不同,加上經紀人為避免買方退縮,通常會以物件搶手為由,要求買方放棄至少3天的契約審閱權,在對契約內容了解不夠充分下,買方易因衝動簽下契約,埋下日後糾紛的種子。
在斡旋金轉定前,買方有權隨時撤回斡旋與要約,仲介除應無息全數退還斡旋金外,也不應以契約條文限制斡旋金的退回條件。

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盧志揚不動產耕讀筆記

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