曾經全心全力投入永和區乙塊基地的都更整合,現狀屋齡近50年的老舊透天厝,因不在頂溪捷運商圈的人潮主要幹道上,所以一樓店面的店效不高,有的甚至已招租多年,但過個中正橋就是台北市,基地座落位置算是不錯。

 

建築外觀斑駁老舊,既有巷道狹小,萬一發生火災,大型的消防車應該進不進去,重點是這塊土地原地主和建商當初合建有發生糾紛,致使目前土地跟建物所有權人不同,且有的建物根本沒有辦保存登記,即違建佔有在土地上,但因是糾紛,所以到底是有權占有還是無權占有,形成公說公有理,婆說婆有理的現象,住戶們曾經訴訟過卻也沒下文。

 

所以公司整合的方式不以所有權登記當作唯一認定,也不走拆屋還地訴訟,參照地上權模式,將可改建後可分回的權利價值拆分為土地、建物兩部分,企圖解決這歷史的共業。

 

此外,原第一代的所有權人多數也已不在,印象中有間建物由7位兄弟姊妹共同繼承持分,複雜、零碎的產權關係,就算要轉手價格也不會高

 

都市更新確實是一個解決現狀所有惡劣處境的方法,當然本案還是卡在「人」,但可以預見的未來容積獎勵會限縮,如:新北市因「都市計畫法新北市施行細則」已於103年5月1日上路,取消包括銀級綠建築獎勵、開挖保水獎勵、防災間隔獎勵等,恐衝擊個案減少約20%的容積獎勵,加上商業區做住宅使用基準容積比照住宅區等和第二代(目前多已60-70歲)萬一再繼承下去,持份將會變得更加零散,不利土地開發。以本案為出發彙整都更的效益和較易成功的因素:

 

(一)解決產權不明的狀態

改建前複雜的產權狀態將會消失,所有權人改建後分回產權清楚的房地,建物也可以申請貸款融資。

 

(二)房地產升值

透過都市更新方式改建,爭取額外的容積獎勵,住戶可以增加分回的坪數和重建後建物價值增加。

 

(三)改善居住環境

防災、耐震、美觀、衛生、綠地空間、街道擴大、休閒設施等建築結構、設計來提升居民生活品質和居家安全。

 

(四)強化都市機能、改善市容

增加公益設施造福鄰里、汽機車停車設施、人行步道

 

當然,也會有弊:(1)原住戶持有的土地面積太小,重建後無法分配最小單位,只得拿錢遷離、(2)重建後將會影響到四周原有居民的日照權、(3)換回的室內坪數可能縮水,尤其是店面數量跟坪數,因為新大樓要設置門廳跟電梯、車道出入口。

 

都市更新改建成功的關鍵因素

 

(一)所有權人年齡越低較容易整合

「人」當然是最重要的,整合對象以年輕族群所有權人會比長者好解釋,對於重建分配和法令規範也較容易理解,且都市更新相關資訊已非常公開透明,很容易查詢跟求證。

 

(二)土地使用強度(容積率)越高越好

市區精華區內的商業區(440%)當然會優於住宅區(300%),開發價值上誘因比較高,重點是基地必須方正,有利於申請容積獎勵,且緊鄰大馬路(至少要十米以上),建物高度不會受到限制,確保容積可以使用完畢。

 

(三)現有容積率未充分使用

通常建物現有樓層越低越好,最好二樓或三層,代表原有的法定容積可能尚未用完,改建後可以蓋出更多的樓地板面積,因此對住戶跟建商會有較大的獲利空間。

 

(四)更新範圍內住戶戶數越少越容易整合

 

「人多嘴雜」、「十嘴九屁股」應該可以很貼切的形容跟解釋。

 

(五)更新範圍內雜著空地

 

都市更新目的是要將老舊房子重(改)建,主體是老舊的房子,空地當然無法單獨都更,但透過附近的鄰房合併於同塊基地,就可以爭取都更的容積獎勵,雞犬升天。

 

(六)建物已殘破不堪

最好沒水、沒電,無法居住,這樣所有權人比較有改建的意願。

 

(七)熱心的鄰里人士

 

鄰居畢竟一起生活一段時間,對於彼此的家庭關係會有一定程度的了解,誰是關鍵作主的角色,所以越多熱心人的參與,整合將越能有效、快速的推行。

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盧志揚不動產耕讀筆記

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