產權調查在不動產的交易過程中,是很重要的一環,而不動產說明書就是產權調查後的書面結果。因為不動產的交易動輒上百萬、上千萬,未避免交易糾紛,買賣相關關係人務必請先確認清楚交易標的內容、現況使用及管理情形有無特殊限制等,而一本不動產說明書必須揭露的訊息及消費者應注意的事項如下:

一、成屋之應記載事項

 

(一) 建築改良物標示、權利範圍及用途

 

1.建築改良物標示及權利範圍

 

(1)已辦理建物所有權第一次登記:坐落、建號、門牌、樓層面積(主建物、附屬建物、共同使用部分)、建築完成日期(以登記簿謄本所載為主,謄本上未列明者,應依使用執照影本或稅籍資料等相關文件)、權利範圍。

 

(2) 未辦理建物所有權第一次登記:房屋稅籍證明所載之房屋坐落(若稅籍資料上所記載之權利人和現有之使用人姓名不符者,請賣方提出權利證明文件)。

 

2、建築改良物用途(詳如附建築改良物使用執照)。

 

(二) 權利種類

 

1、所有權

 

2、他項權利

 

(三) 所有權人及其住址

 

(四) 目前管理與使用情況

 

1、公寓大廈應記載住戶規約內容,無法記載者,應說明原因。

 

住戶規約內容如下:

 

(1) 專有部分之範圍。

 

(2) 共用部分之範圍。

 

(3) 有無約定專用、共用部分(如有,請註明其標示範圍及使用方式)。

 

(4) 管理費或使用費及其數額。

 

(5) 公共基金之數額及其運用方式。

 

(6) 是否有管理組織及其管理方式。

 

(7) 有無使用手冊?如有,應檢附。

 

2、是否有依慣例使用之現況:共用部分有無分管協議及其協議內容。

 

3、水、電及瓦斯供應情形:

 

(1) 水:自來水、地下水。

 

(2) 電力:有無獨立電表。

 

(3) 瓦斯:天然或桶裝瓦斯。

 

4、有無出租或占用情形?

 

(五) 建築改良物權利登記狀態:

 

1、有無他項權利之設定情形?(如:設定抵押權及典權,詳如附登記簿謄本。)

 

2、有無限制登記情形?(如:預告登記、查封、假扣押、假處分及其他禁止處分之登記,詳如附登記簿謄本。)

 

(六) 建築改良物瑕疵情形:

 

1、有無檢測海砂含氯量及輻射鋼筋?(若有,請附檢測結果,若無,則應說明原因。)

 

2、是否有滲漏水情形及其位置。

 

3、是否有損鄰狀況?

 

4、有無違建或禁建情事?

 

5、是否曾經發生火災及其他天然災害,造成建築物損害及其修繕情形。

 

6、是否被建管單位列為危險建築?

 

(七) 重要交易條件:

 

1、交易種類:買賣(互易)。

 

2、交易價金。

 

3、付款方式。

 

4、應納稅額、規費項目及負擔方式:(稅額為預估值即可,實際應納稅額仍應以稅捐稽徵機關核發之繳款書為準)

 

(1) 應納稅額、規費項目:契稅、房屋稅、代書費、印花稅、登記規費、公證費、水電、瓦斯、管理費及電話費。

 

(2) 負擔方式:由買賣雙方另以契約約定。

 

5、賣方是否有附贈買方之設備?如有,請敘明設備內容。

 

6、他項權利及限制登記之處理方式(如無,則免填)。

 

(八) 停車位記載情形(如無,則免填):

 

1、有否辦理單獨區分所有建物登記?

 

2、使用約定。

 

3、平面式、機械式停車位。

 

4、車位編號(已辦理產權登記且有登記車位編號者,依其登記之編號,未辦理者,依分管編號為準)。

 

(九) 標的資訊

 

1、建物現況格局(例如:房間、廳、衛浴數,有無隔間)

 

2、建物型態(依建物型態分為公寓(五樓含以下無電梯)、透天厝、店面(店鋪)、辦公商業大樓、住宅大樓(十一層含以上有電梯)、華廈(十層含以下有電梯)、套房(一房(一廳)一衛)、工廠、廠辦、農舍、倉庫或其他等型態)

 

 

二、預售屋之應記載事項

 

(一) 建築改良物坐落。

 

(二) 主管建築機關核准之建照日期及字號。

 

(三) 出售面積及認定標準。

 

(四) 共同使用部分項目、總面積及其分配比例。

 

(五) 主要建材及廠牌、規格。

 

(六) 建築改良物構造、高度及樓層規劃。

 

(七) 工程進度(預定開工、取得使用執照及通知交屋之截止日期)、保固期限及範圍。

 

(八) 目前管理與使用情況:公寓大廈應記載規約草約內容,無法記載者,應說明原因。

 

規約草約內容如下:

 

1、專有部分之範圍。

 

2、共用部分之範圍。

 

3、有無約定專用、共用部分(如有,請註明其標示範圍及使用方式)。

 

4、管理費或使用費及其數額(管理委員會未成立者,其數額以預估數額為準)。

 

5、公共基金之數額及其運用方式。

 

6、是否有管理組織及其管理方式。

 

7、有無使用手冊?如有,應檢附。

 

(九) 預售屋瑕疵情形:

 

1、有無檢附「施工中建築物新拌混凝土氯離子含量檢測報告單」及「施工中建築物出具無輻射污染證明」?若無,則應說明原因。

 

2、是否有損鄰狀況?

 

(十) 重要交易條件:

 

1、交易種類:買賣。

 

2、交易價金。

 

3、付款方式。

 

4、應納稅額、規費項目及負擔方式:(稅額為預估值即可,實際應納稅額仍應以稅捐稽徵機關核發之繳款書為準)

 

(1) 應納稅額、規費項目:契稅、房屋稅、代書費、印花稅、登記規費、公證費、水電、瓦斯、管理費及電話費。

 

(2) 負擔方式:由買賣雙方另以契約約定。

 

(十一) 停車位記載情形(如無,則免填):

 

1、平面式、機械式停車位(請註明其長、寬、高及其誤差範圍)。

 

2、車位編號。

 

(十二) 標的資訊

 

1、建物格局(例如:房間、廳、衛浴數,有無隔間)

 

2、建物型態(依建物型態分為公寓(五樓含以下無電梯)、透天厝、店面(店鋪)、辦公商業大樓、住宅大樓(十一層含以上有電梯)、華廈(十層含以下有電梯)、套房(一房(一廳)一衛)或其他等型態)。

 

 

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盧志揚不動產耕讀筆記

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