【封面故事】工業用地為什麼蓋不出工廠

鮭魚返鄉受阻》任土地荒蕪或淪為炒作標的

 

政府規畫的工業用地,一種是吸引不了企業注資設廠而逐漸荒蕪,一種是被炒客收購漫天喊價,甚至蓋起了非法的「工業住宅」,讓台商回台投資的目標達不到,反而不斷圈地激起了民怨。

 

打開工業局的工業用地供給與服務網,羅列著一處又一處未開發的工業用地任君挑選,但這幾年廠商仍是不斷抱怨設廠用地難求。為什麼?

 

供給與需求不平衡的原因就在於工業用地遭到人為炒作,導致購入成本變高,即使閒置空間總數已超過需求,卻不合廠商所需。最後反而出現工業用地閒置荒蕪,但為了滿足廠商,主管機關只得不斷新設園區引發民怨的怪現象。

 

台商回流讓炒客聞到錢味

 

工業用地數量究竟夠不夠?根據去年工業局對工業區閒置土地進行清查的結果,中央可釋出的土地有九四六公頃,而地方政府手上的閒置工業區則有一七六二公頃;另外私人開發的則有一○六公頃可以釋出,總計約二八一四公頃。工業局副局長連錦漳強調:「供給絕對大於需求,重點是價格與區位合不合廠商所用。」

 

「好的區位是帶動價格飛漲的關鍵」,地政士公會全聯會名譽理事長王進祥指出,所謂的「工業用地」得區分成:由主管機關因特定目的開發的園區,例如加工出口區;以及由營建屬管轄的都市工業區和非都市的丁種用地。

 

都市內的工業用地因為交通建設方便,加上聚集上下游產業鏈的廠商,因此成為企業愛好的設廠地點。不過,都市內工業用地不多,「且近幾年不少人在工業用地上蓋了住宅後出售,政府卻只象徵性的要求違法業者繳交回饋金,就讓工業用地變更使用,造成都市內工業用地更是物以稀為貴。」王進祥說道。

 

而特定園區適合用地需求大的廠商進駐,但這幾年出現不少人購入後閒置不開發,等著有需要的廠商洽談再轉售賣出賺取價差的現象。王進祥說:「雖然工業局要求購入土地得要限期開發,但抑制炒作的效果並不彰。」

 

工業用地價格水漲船高,去年開始許多房仲相關業者便已嗅到這波趨勢,戴德梁行台灣分公司總經理顏炳立就曾指出,因台商回流讓工業用地身價翻倍。

 

城市工業地蓋非法住宅

 

顏炳立舉例,像是中壢的工業用地,就從每坪十三、四萬元漲到十八至二十萬元,漲幅高達四成。新北市附近的工業用地,價格更是一舉來到每坪三十萬元,若以容積率二一○%換算,容積單價每坪也要十五萬元,廠房營建成本再貼十萬元,每坪營建成本大約二十五萬元,對於毛利不高的電子廠來說,將是沉重負擔。

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盧志揚不動產耕讀筆記

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