或許你正準備買房子,也可能你已經買了房子但想換屋,不管是哪一種,若你選擇的標的物是預售屋,那麼有些事情你一定要知道。因為很可能在你經過千挑萬選,好不容易找到一家「看起來」完全符合需求的建案,而價格又「看似」合理,尤其廣告文案上寫著「距離市區只要10分鐘」、「背後靠山、大門面海」、「享有如同飯店一般的生活空間」

 

一個個如夢似幻的形容詞,還有一張張景色宜人的圖片,不斷召喚著你「簽吧!簽吧!」舌燦蓮花的銷售員則不斷在一旁敲邊鼓,誘使著你在合約書上簽章,讓你覺得只要買下這間房,未來的人生就無須擔心。於是你簽了!只過,這樣的美夢,很可能就在交屋後破滅……。

陷阱:上個橋、轉個彎就是台北市中心?

Tips!|廣告文宣陷阱要小心!

當你開始尋找心目中理想的「家」,第一步大概就是上網找資料,或是收集各式建案的廣告單。

如果你把這些建案做些歸納,便不難發現所有地處市郊的建案,為了怕消費者擔心距離市區路途太過遙遠而不來買房,於是每一張精美的廣告文案都出現「10分鐘之內就能抵達台北市區!」這樣的字眼,猛然一看,感覺距離鬧區很近,但你若是必須搭乘大眾交通工具上下班的人,極可能每天將花上1至2個小時通車。

相信大多數人不會希望如此,寧願拿這些時間來補眠。

破解技巧1:選擇計程車跳錶250元內的距離

上班族若想要買房,最好挑選上班地點距離住家,以計程車跳錶不超過250元的距離最為妥當。要是你剛好是那種「日出而作、日落不能息」的上班族,而且經常過了晚上11點才能回家,那麼「小黃」肯定是陪伴你回家的好朋友。

為了不加重生活負擔,建議就此為依據,畫出幅軸,並在該區域內尋找喜歡的建案。

破解技巧2:找公立銀行或估價師估價

除了強調開車進市區方便,也有不少建案主打「近捷運站」,並強調走路只要10分鐘,還會告訴你:「這樣的房子交通便利最保值!」想知道是不是真的那麼保值,拿著地址到公立銀行或找估價師請求鑑價,就能知道到底有沒有銷售員說得那麼好。

陷阱:美麗的接待中心等於保障?

Tips!|別讓樣品屋沖昏頭!

每每走進富麗堂皇的接待中心,親切的銷售人員便會立刻興奮地湊上來,先是招呼你入座、奉茶,然後從建物模型開始介紹,一路講到建材、消防、保全、衛浴、廚房設備,再帶你進入美輪美奐的樣品屋。

這樣一輪下來,大部分的消費者腦子裡已塞進各式各樣的專有名詞,而銷售員在你還沒消化前繼續灌迷湯,不少人就這樣落了套,進入迷魂陣。

當然,上述那些資料確實有了解的必要,但購買預售屋更重要的是:格局圖有沒有標上尺寸,管線怎麼走!

破解技巧3:把格局圖仔細看!

千萬記得「接待中心蓋得氣派,不等於建案就有保障」。想要買到心目中的房子,一定要會看格局圖,而且最好是拿著格局圖進去樣品屋裡面對照!

因為許多建商為了讓樣品屋看起來寬廣、賣相好,經常會將樣品屋裡的格局做些變動,例如打掉一堵牆,讓客廳或主臥看起來更大,樑柱位置全都包覆,讓格局看起來方正不壓樑。

所以最好拿著格局圖一一比對,否則交屋後你會發現:怎麼跟當初看的樣品屋格局完全不一樣!

破解技巧4:問清楚尺寸是多少!

此外,格局圖上的尺寸是多少也要問清楚,因為這攸關每一個空間的實際大小,尤其房間的門若是相對、中間走道若是很窄,交屋後很可能發生門片「互打」的情況;

不然就是原本以為後陽台走道足以放進一台15公斤的蒸氣滾筒洗衣機,交屋後卻只能放進9公斤單槽洗衣機。其次,房屋內的管線怎麼走也要問清楚,你總不希望晚上睡覺時樓上沖馬桶,就聽見「嘩啦嘩啦」的聲音吧?

陷阱:合約看不懂就不看?

Tips!|合約審閱要仔細!

好啦!總算在經過重重檢驗後,決定買下這間房子,可別以為接下來的事情就結束了,也別認為接下來的事情交給銷售員就能搞定。千萬記得:「魔鬼藏在細節裡!」好不容易走到最後一步,在此跌跤那真是得不償失。

破解技巧5:註明開工、完工和交屋日期

在決定購買前,有些事情必須詳加了解。首先,要知道建商是否已經申請到「建照」和「使用執照」;若已申請何時會核發,預計交屋時間在何時,這些都要問清楚,而且合約內必須註明開工、完工和交屋日期。

破解技巧6:坪數記載要詳細

其次,合約內列出的坪數必須包含私有面積與公有面積。所謂私有面積,包含:室內、夾層屋、陽台、該層電梯間、樓梯間與走廊等分攤面積。

所謂公共設施面積,包含:地下室及屋頂突出物之公共分擔面積。因此,別以為私有面積就是室內空間,看合約時可別漏看,因為這關係到你花多少錢買一坪。

破解技巧7:土地產權搞清楚

目前有很多重劃區建案是「建商和地主合建」,若建商與地主又採取「合建分售」的形式,最怕遇到建商與地主發生糾紛。為避免自己拿不到土地產權,一定要與地主簽土地買賣契約,與建商簽房屋買賣契約。

破解技巧8:問明並詳載保固期限

房子結構的保固期有多長、固定建材和設備的保固又有多久,這些都應該問清楚,並註記在合約中,才能保障自己的權益。

破解技巧9:所有「備註」事項要「先加註」,看過才蓋章

許多銷售員會用取巧的方式規避「契約審閱期」,先拿出制式的合約給你回家看5天,等你送回後就要求你授權刻印章,原因是有很多「騎縫章」要蓋,若不授權作業很麻煩。然後在這個期間,把「有問題」的條約備註到合約之中,最後再找你來簽名蓋私章。

結果裡面就多了好幾條「違約事項」,並立下鉅額違約金,以便防止你在交屋前發現任何疏失想解約。切記:法律不保障睡著的人!要是你自己都不仔細看過所有合約內容,誰都救不了你啊!

破解技巧10:所有廣告物都要保留

最後,保留你賞屋時拿到的所有廣告文宣物,要是交屋之後發現內容與當初建商發行的廣告不符,才可以做為請求賠償的證明。

想要保障?張大雙眼!

說了那麼多技巧,好像已經解決購買預售屋可能發生的問題,但其實並沒有!因為你若不張大雙眼,仔仔細細地看過所有內容,並且勤做功課,一切還是枉然。「知道不代表做到」,只有親力親為才能買到你心目中理想的房子!

 

買預售注意事項

1:低價廣告戶 看得到吃不到

廣告戶通常座落在視野較差的低樓層,甚至看出去還有嫌惡設施,例如高壓電塔,或是採光較差、有暗房的戶別。在報紙廣告上打出看起來很便宜的「× 萬元起」,其實指的是廣告戶的價位,到現場時也會經常被告知已經售出了。

其實廣告戶的標價手法,是代銷業者的攬客招數,也是在你心目中建立價格底線的一種心理戰術。等你到了現場,業務代表會宣稱廣告戶已賣出,並接著介紹價位高一點的產品給你,以利展開銷售攻勢。

2:接待中心 不一定就是基地位置

最近台北縣南區有某大型個案剛蓋好交屋,卻有許多自住客將房子委託給房仲人員銷售,原因竟是這些客戶當初購買時,以為接待中心座落的大片空地就是將來房子座落的基地!

基地位置若位於深山、巷內,出入動線不理想,或周遭環境並不是太漂亮的時候,代銷公司會另尋他處興建接待中心,例如比較靠近主幹道、大馬路邊,有多餘的空地讓客戶停車之處。

因此,進接待中心坐下來喝咖啡前的第一件事,就是要先問清楚「基地在哪裡!」

3:鋼骨建材很誘人 但不一定整幢都用鋼骨

921大地震之後,許多個案紛紛訴求鋼骨建材,在代銷業者製作的廣告物上,經常可見「SRC結構」的字眼。

但是有些個案只有在3樓以下使用SRC(鋼骨鋼筋混凝土),3樓以上的房子都還只是RC(鋼筋混凝土),付訂金之前最好先問清楚。

建物外觀也常出現類似的情況,業者訴求「花崗岩精雕細琢」,但是只有在3樓以下的基座外飾才貼掛花崗岩、大理石等高級石材,至於你家那一層的外牆,可能就只是山形磚、二丁掛等較為平價的壁材。

4:浪漫中庭花園 必須開放讓外界使用

中庭花園人人愛,可以散步、遛狗,供小朋友玩耍,但是有不少所謂的「中庭花園」其實是「開放空間」,是根據內政部「未實施容積管制地區綜合設計鼓勵辦法」、台北市土地使用分區管制規則中之「綜合設計放寬規則」而設置,

簡要地說就是不能設置欄杆圍起來私有專用,必須開放給社區鄰里及社會大眾使用,否則就是違建。

想知道中庭花園是不是開放空間,可以找找看代銷公司提供的廣告DM、銷售說明書上有沒有註明「本建築物採開放空間設計建築」的字眼。

5:認識熟人或參加團購 可拗些優惠

代銷公司與建商合作的模式有「包銷」和「純企畫」兩種,主要差別在於後者並不負責銷售率,價格的主導權在建商。

至於包銷個案,在業務代表之上還有專案副理、專案經理、副主委、主委,以及代銷公司的總經理、老闆等,如果你認識的「層級」愈高,愈有機會爭取價格優惠。

要不就是網路上有一些「招團購」的訊息,可以探詢你有興趣的個案是否也有人想買,加入團購行列。簽約前可再厚臉皮地向專案經理爭取一些價格或贈品上的優惠。

6:別被現場 熱絡成交氣氛迷惑

當銷控檯的麥克風陸續傳出「恭喜內湖的錢小姐訂購A棟9樓」、「恭喜汐止的陳先生訂購B棟3樓」,現場總是不斷響起一片熱烈掌聲與超high的樂曲,其他看屋客戶肯定心中七上八下,擔心再猶豫就會搶不到了。

代銷業者通常會在假日舉辦特別活動,利用來客量大增,進行限量搶購。

要想讓看屋客趕著下訂,就要用激將法,此起彼落的成交聲、掌聲、音樂聲,目的都在刺激看屋客戶的腎上腺素,碰到這種強銷手法時,建議可以跟著鼓掌、但是不用急著簽字,以免做出錯誤決定。

7:合約有5天審閱期 仔細研讀再下訂

公平會有一則案例,判決業者不應向消費者表示不給訂金就不能看買賣契約書。內政部規定契約審閱期至少5日,應主動向代銷業者要求。

一旦簽約,就須擔負履約義務,反悔通常會被沒收訂金。

確認棟別、樓層是否有誤,最重要的是建物權狀坪數、實際使用坪數及總價是否與認知有出入,並將銷售人員口頭承諾的事項載入合約,更不要隨意簽訂「自行雇工施工」的切結書,以免建商逃避責任。還有開工期限及取得使用執照期限,都要記載清楚。

8:保留文宣品 樣品屋拍照存證

竹北曾有某預售案的樣品屋內四處標明各種尺寸,包括樓層淨高、隔間牆的厚度,以及交屋時附贈的設備有哪些等等。

原因是曾發生竹科的客戶以「與樣品屋不符」的理由集體拒絕交屋,造成建商極大的困擾。

法律站在保護消費權益的立場,將建商銷售的廣告物視同契約的一部分,因此,建商印製的廣告文宣品、樣品屋的格局,所提供的平面圖、透視圖、配置圖等等,都可視為合約的一部分,除了詢問清楚,更應保留起來,完工交屋後如果有問題,可作為佐證。

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盧志揚不動產耕讀筆記

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