盧志揚不動產耕讀筆記

上月陪同朋友前往法院投標法拍屋，抱持著劉姥姥逛大觀園的心態前往朝聖，進入法院還得像出國一樣先通過金屬感應門及檢查背包。

在民事執行處的投開標室等待開標結果的時候，有位自稱某標的物的債權人以為確保債權名義前來詢問我們所投標之標的物，沒過多久就有代標業者把我們團團圍住來搓湯圓，意思就是他們有客戶非常喜歡這個物件，因為現場只有我們兩組人在競標，所以想以十萬元的代價來換取我們的底價，希望我們成全他們，這樣他們標價就不用寫那麼高，當然會這麼做主要是在確保他們的佣金收入。

但是距離截標時間不到十分鐘，考慮的時間所剩不多，老實說大夥心裡十分忐忑，沒料到會遇到這個狀況，至於要不要答應，我只能無奈地看著朋友要他自己決定，最終就先收了對方三萬元訂金，沒想到開標結果出爐，居然殺出個程咬金，好加在我們還有訂金並沒有空手而歸，等領回銀行本票後就趕緊離開。

法拍屋的由來乃債權人對於屆期債務人未清償之債權，先經法院為許可強制執之裁定，取得執行名義。再依強制執行法向法院聲請強制執行，查封債務人、保證人等所有之不動產；經法院函知地政機關為查封登記、鑑價、公告及登報後，定期公開拍賣債務人(或保證人)之不動產，將債務人的財產轉變為現金來清償債務。

第一次拍賣底價由法官依專業估價結果酌定，假設為1,000萬元，若是流標，就會以一拍底價打8折(=800萬元)，再行第二次拍賣，若再流標，再打8折(=640萬元)，再行第三次拍賣，若第三拍再流標，法院會進入「應買」階段，以同於第三拍價格公告三個月，如果還是無人標得，再進行最後的特別拍賣可能有機會再打8折(=512萬元)，若最後都流標，債權人只得撤回案件另行估價拍賣。換言之，自第一次拍賣至特別拍賣之間，最多可能有48.8%的價差空間，當然好的物件不會留到這麼後面，投標人則自主判斷要在那個階段投(競)標。

若第三拍再流標，法院會進入「應買」階段，以同於第三拍價格公告三個月，如果還是無人標得，再進行最後的特別拍賣，若最後都流標，債權人只得撤回案件另行估價拍賣。

法拍屋價格確實是很吸引人，投標前須注意幾件事：

一、詳閱查封筆錄，確保權益

(一)點交與否

不點交案件最多就是因為民法第425條買賣不破租賃之規定，立法的意旨是要保護經濟上較弱勢的房客；房東即便將房子出售他人，房客原有的租約及條件仍將不受影響，所以拍賣時，法院會公告「第三人承租中，拍定後不點交」。當然租約有可能是假的，但因法院已不點交，所以得標人就得自行與對方協商，或者打官司訴訟解決，這就是法拍屋令人詬病的所謂產權紛爭。

再者不點交的情形也有可能是第三人以各種名義占住，第三人可能是善良的承租人，也有可能非常惡劣，如海蟑螂、黑道等，藉口法拍屋屋主欠錢，以利息抵租金，強佔該法拍屋，造成得標人雖然依法得到了法拍屋的所有權，卻無法使用該法拍屋，陷入收不到租金及賣不掉進退維谷的情形，所以建議一般人還是不要碰不點交的案件。

(二)使用情形

1.拍賣標的是空屋、債務人自住、第三人承租占有或使用狀況不明。

2.拍賣標的附有「未辦保存登記部分」，也就是增建部分，是否隨主建物一同點交或是增建部分為第三人占有使用，並有獨立出入口或是頂樓增建部分為第三人出資興建，不在拍賣範圍等。

3.拍賣標的房屋共同使用部分含有停車位，有時該停車位不併同建物點交。

(三)凶宅等重大瑕疵

法院雖然不提供瑕疵擔保責任，但是法院於法拍屋查封後，會發函各主管機關查詢拍賣標的是否曾發生非自然死亡、火災受損、地震受損、是否曾檢測為海砂屋、輻射屋等，將查詢結果載明於備註欄內，提供給投標人參考。

二、標的物實地勘察與掌握市場行情

(一)法拍屋不能進入屋內檢視屋況，所以一定要實地查訪該標的物外觀及周遭環境，並向鄰居或大樓管理員、總幹事、里(鄰)長打探該住戶現狀居住及與街坊相處之情形，點交案件雖然有法院負責排除障礙，但仍須依法聲請點交、聲請履勘、聲請強制執行等三階段，若對方不肯配合，時間最長可能拖到4個月後才交屋。

(二)查詢實價登錄資料、探訪房仲或代標業者以瞭解周遭成交行情，以利評估投標價金範圍。

三、價金支付確認

(一)投標時需先繳交保證金，該金額在拍賣公告備註欄公告，大約為拍賣底價的20%~30%，但必需以金融業者為發票人之支票、匯票或本票開立方式開立。

(二)若無優先購買權人承買時，得標人必須於得標後7日內繳足全部價金。

(三)目前聯邦銀行、安泰商銀、新竹企銀及板信商銀有提供保證金或尾款代墊款服務，年利率約6.3%，之後再以拍定標的物設定轉為一般房貸清償處理，投標前應先洽詢銀行評估標的物可貸款成數。

(四)逾期若無法補足尾款，法院得將不動產再行拍賣，再行拍賣所得之價金，如果少於原拍賣之價金及費用時，原得標人應負賠償差額之責任。

法拍屋市場為房地產市場的反向指標亦稱落後指標，近年因為房市多頭，法拍屋市場低迷已久，雖從政府在這兩年陸續實施許多管制措施，房地產景氣已明顯不佳，但法拍市場可能因目前房貸利率仍低，債務人還可以再撐而仍不見起色，但天下無不散之宴席，未來全球資金行情總有消退的一天，央行終會升息，對於小資族群依然有機會在法拍市場撿到大便宜，當然前提是必須先勤做功課，才能避開潛在性的交易風險。