景氣牛市時媒體利多消息不斷,群眾瘋狂追進、討論,人人都是投資專家;熊市時就像過街老鼠人人喊打、利空連發,以歷史經驗來看,平心而論這就是房(股)市「正常」的景氣循環波動,當然有泡沫才會有如此劇烈的波動,但卻是財富重新分配的好機會,至於泡沫何時會破、回檔會有多深,我只能說不用想太多,就長期而言「不動產」仍是台灣最好的資金避風港和資產配置不可或缺的一環,看法如下:

 

一、成本最低廉的融資管道

 

(一)相較民間借款或銀行短期信用等融資管道,不動產抵押「利率」最為低廉,以理財型房貸為例約3%,有使用資金才有算利息,並以日計息,可以隨時借隨時還;若以「借款年限」為考量,則有以下衡量點:(1)借款年限+年齡不超過退休年齡65歲、(2)以鋼筋混凝土造不動產為例,屋齡+借款期限<50年。

 

(二)妥善運用房地產可向銀行融資的特性,不但可以擁有不動產,遇「系統性風險」時還有周轉金可以投入股市,再將由股市賺到的錢一部分還銀行,另部分再投入房地產,如此累積財富應該會有不錯的報酬。

 

二、適合長期間持有

 

(一)基金、股票變現速度快,隨著短線市場消息頻繁,能抱對標的並沉的住氣長期持有者,應屬於「神」字輩投資人;散戶靠短線殺進殺出套利者,最終能有輝煌戰積的,相信寥寥無幾。相反的,不動產交易成本高、流動性慢,且價格波動反應遲緩等特性,所以適合長期持有,因此普羅大眾能賺到錢的機率會遠比金融市場還要多

 

(二)金融市場投資部位數十萬、數百萬、甚至上千萬所承受的風險報酬是不一樣的,數十萬要賺一倍會比數百萬賺一倍簡單,但心理層面而言,操作數百萬、上千萬的壓力會遠超過於數十萬,然而,購置不動產若管控好個人財務收支比例,是不用膽顫心驚的

 

三、穩定增值

 

(一)撇開人為炒作等上漲因素,單以不動產對抗通貨膨脹來論報酬。通膨其實是以「複利」方式在成長的,過去30年平均每年約增長為1.75%,以投資金融商品一年要報酬要超過1.75%的機率很高,但轉變成每年都要能賺就有難度了,更何況要再以複利方式,相信普遍都是賺少賠多,到頭來一場空的機率比較高。

 

(二)台灣房地產景氣已歷經4~5次的循環,房價呈現鋸齒狀走勢,也就是目前的低點會比上一波低點還來的高,所以還在期待跌回20年前的價格嗎?

 

四、兩岸關係

 

(一)過去常見到兩個論點:(1)2020年台灣即將面臨人口負成長的窘境,換言之,未來買房子的需求將越來越少、(2)比擬日本房地產泡沫致經濟失落數十年(在當時東京的地價總和是可以購買美國全部土地),若需求萎靡的確如此,但別忘記特有的兩岸關係,許多事情基於政治上的考量,我們只能默默地開放,近期修法,大陸地區人民取得同棟、或同一社區建物,以總戶數10%為上限,這間接證實台灣不動產對大陸人是有吸引力的,只是目前仍受限管制,不然早就像香港房價飆上天際了,除此,台灣股市將於6/1起開放漲跌幅至10%及草擬延長交易時間,遊戲規則都跟人家一樣了,大膽合理懷疑是為「台滬港通」做準備。

 

(二)中國大陸陸續推動人民幣國際化、股市滬港通、設立亞洲投資銀行、規劃一帶一路等雄心壯志,無疑是要爭取國際上發言權,並重建國際政經環境的新秩序,在「西瓜偎大邊」的現實國際社會生態下,台灣不知還有多少籌碼可以跟人家好好談,目前經濟上已不可避免陷入大吃小的局面

 

五、其他

 

(一)房屋持有、交易成本增加將轉嫁

 

擁有一台車每年平均要繳的稅金為9,200跟不動產(地價稅、房屋稅)加總平均13,000相差不遠,所以近年「公告現值」、「公告地價」、「房屋標準價格」等不斷調高,導致持有成本增加,未來也將實施兩稅合一等政策,交易稅也會提高,綜觀先進國家不動產高稅賦並沒有壓制房價的效果,售屋、出租者會「適時」反應。

 

(二)容積總量管制致可銷售坪數減少

 

於法定容積外,額外增加的獎勵容積種類繁多,個別增加容積雖都訂有上限,卻無總量累計上限,以致於新蓋超高大樓林立,破壞了原本的都市計畫所規劃的都市景觀和人口密度,影響居民環境生活品質,因此獎勵容積在都市更新區域不得超過法定容積50%,一般地區不得超過20%,在素地難尋情況下且可銷售坪數減少,即每建坪售價所分攤土地成本將提高。

 

(三)長者租屋困難

 

許多房東除擔心老年人沒工作能力,無法定期繳納房租,更擔心若年長者不幸在租屋處發生意外,租屋處將成凶宅,而不願租屋給老年人。若擔心年老後無棲身之所,擁有屬於自己的房子還是比較安心。

 

依各大媒體、名嘴、專家等探討今天台灣不動產的處境,十個應有九個最後歸咎於「無能的政府」,但用選票換人,執政後卻往往又換了腦袋,顯然須認清「幹譙」政府無助於荷包增長,所謂的公平正義是端看「個人」站在哪一邊,自己的荷包自己救才是最實在;另歸結個人的感想:

 

(一)去年有500億資金外流至海外購置不動產,今年業者預估800億,不是說海外不動產不會賺錢,只是各國風土民情、法令不同,人民對不動產的「需求認知」不一定那麼強烈,且還得承受匯兌風險、國際政經局勢等不可控因素,相對來講,個人還是覺得台灣不動產最安穩、看的到。

 

(二)不動產絕對不是買來躺在那邊不動,可以是個人理財的最佳幫手。

 

(三)自住需求者,若在經濟範圍許可內,應該把握目前可以「議價」的時機,只是價格差別在於「相對」或「絕對」便宜,但時間拉長回過頭來看,都會算「便宜」。

 

(四)若仍不放心,建議那就好好「存錢」並「做足」功課,鎖定好地區(標的)研究,設定買進價位區間,時常冥想模擬(催眠)買進的情境,等待那天的到來就大膽敲進,我現在的住家就是在雷曼兄弟那時期買進的,這也許就是所謂的「危機入市」。

 

(五)景氣有高有低,長期持有台灣不動產「仍」是對的選擇

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盧志揚不動產耕讀筆記

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  • 香港房產採購團 來台掃貨 2015-04-23 00:25:27 經濟日報 記者宋健生/台中報導 正當台灣房地產投資客將目光轉往日本、東南亞之際,國內房市最近持續下修,卻吸引「香港採購團」來台買房,以平均每月二至三團頻率來台掃貨,大致分為團進團出的總價型客層,以及自由行的豪宅客層。 業者指出,這些港客目標鎖定新北淡水、林口、關渡,以及台中七期、五期、國美館等交通便捷與前景可期的地段,以總價2,000萬至3,000萬元的產品最受青睞,頂級豪宅則無上限,「喜歡就買」。 據了解,從今年初開始,中北部就有不少房屋銷售業者和香港地產或仲介公司結盟合作,每月都組團到台北及台中看屋,港客的年齡層平均在35歲至45歲之間。 業者表示,最近香港採購團就陸續在淡水、林口及關渡等地買進100多戶房子,台中的富邦「豪庭」、聚合發「獨秀」、寶輝「一品」、遠雄「文心匯」等案,指名度也相當高,接待中心不時就有港客現身。 台中市建築經營協會理事長林正昇不諱言,相對香港高速飆漲、泡沫化岌岌可危的房市,七期破億豪宅在他們眼中還是「俗擱大碗」。 分享 聚合發接待中心銷售人員表示,接待中心香港客增加約一成,最近磐鈺「雲華」、聚合發「君大院」,都不約而同在香港刊登廣告,也有其他建商躍躍欲試。 雙橡園開發表示,近期港客人潮明顯增加,多半是由台灣友人介紹,已交屋的建案都有港客成交案例,尚未交屋的也有二、三組在洽談,年底要進場的「1617」新案也有港客表達購買意願。 林正昇指出,目前來台購屋的香港客,大致分為團進團出的總價購屋族,還有透過在台關係安排,透過自由行來台的豪宅客層,相對於台北緊湊的生活步調,他們對台中生活十分嚮往。一名在金融業擔任高階主管的香港客表示,陸客一窩蜂湧入,已影響港人生活,醞釀不少港人「出走」的想法。