盧志揚不動產耕讀筆記

景氣牛市時媒體利多消息不斷，群眾瘋狂追進、討論，人人都是投資專家；熊市時就像過街老鼠人人喊打、利空連發，以歷史經驗來看，平心而論這就是房(股)市「正常」的景氣循環波動，當然有泡沫才會有如此劇烈的波動，但卻是財富重新分配的好機會，至於泡沫何時會破、回檔會有多深，我只能說不用想太多，就長期而言「不動產」仍是台灣最好的資金避風港和資產配置不可或缺的一環，看法如下：

一、成本最低廉的融資管道

(一)相較民間借款或銀行短期信用等融資管道，不動產抵押「利率」最為低廉，以理財型房貸為例約3%，有使用資金才有算利息，並以日計息，可以隨時借隨時還；若以「借款年限」為考量，則有以下衡量點：(1)借款年限+年齡不超過退休年齡65歲、(2)以鋼筋混凝土造不動產為例，屋齡+借款期限<50年。

(二)妥善運用房地產可向銀行融資的特性，不但可以擁有不動產，遇「系統性風險」時還有周轉金可以投入股市，再將由股市賺到的錢一部分還銀行，另部分再投入房地產，如此累積財富應該會有不錯的報酬。

二、適合長期間持有

(一)基金、股票變現速度快，隨著短線市場消息頻繁，能抱對標的並沉的住氣長期持有者，應屬於「神」字輩投資人；散戶靠短線殺進殺出套利者，最終能有輝煌戰積的，相信寥寥無幾。相反的，不動產交易成本高、流動性慢，且價格波動反應遲緩等特性，所以適合長期持有，因此普羅大眾能賺到錢的機率會遠比金融市場還要多。

(二)金融市場投資部位數十萬、數百萬、甚至上千萬所承受的風險報酬是不一樣的，數十萬要賺一倍會比數百萬賺一倍簡單，但心理層面而言，操作數百萬、上千萬的壓力會遠超過於數十萬，然而，購置不動產若管控好個人財務收支比例，是不用膽顫心驚的。

三、穩定增值

(一)撇開人為炒作等上漲因素，單以不動產對抗通貨膨脹來論報酬。通膨其實是以「複利」方式在成長的，過去30年平均每年約增長為1.75%，以投資金融商品一年要報酬要超過1.75%的機率很高，但轉變成每年都要能賺就有難度了，更何況要再以複利方式，相信普遍都是賺少賠多，到頭來一場空的機率比較高。

(二)台灣房地產景氣已歷經4~5次的循環，房價呈現鋸齒狀走勢，也就是目前的低點會比上一波低點還來的高，所以還在期待跌回20年前的價格嗎?

四、兩岸關係

(一)過去常見到兩個論點：(1)2020年台灣即將面臨人口負成長的窘境，換言之，未來買房子的需求將越來越少、(2)比擬日本房地產泡沫致經濟失落數十年(在當時東京的地價總和是可以購買美國全部土地)，若需求萎靡的確如此，但別忘記特有的兩岸關係，許多事情基於政治上的考量，我們只能默默地開放，近期修法，大陸地區人民取得同棟、或同一社區建物，以總戶數10％為上限，這間接證實台灣不動產對大陸人是有吸引力的，只是目前仍受限管制，不然早就像香港房價飆上天際了，除此，台灣股市將於6/1起開放漲跌幅至10%及草擬延長交易時間，遊戲規則都跟人家一樣了，大膽合理懷疑是為「台滬港通」做準備。

(二)中國大陸陸續推動人民幣國際化、股市滬港通、設立亞洲投資銀行、規劃一帶一路等雄心壯志，無疑是要爭取國際上發言權，並重建國際政經環境的新秩序，在「西瓜偎大邊」的現實國際社會生態下，台灣不知還有多少籌碼可以跟人家好好談，目前經濟上已不可避免陷入大吃小的局面。

五、其他

(一)房屋持有、交易成本增加將轉嫁

擁有一台車每年平均要繳的稅金為9,200跟不動產(地價稅、房屋稅)加總平均13,000相差不遠，所以近年「公告現值」、「公告地價」、「房屋標準價格」等不斷調高，導致持有成本增加，未來也將實施兩稅合一等政策，交易稅也會提高，綜觀先進國家不動產高稅賦並沒有壓制房價的效果，售屋、出租者會「適時」反應。

(二)容積總量管制致可銷售坪數減少

於法定容積外，額外增加的獎勵容積種類繁多，個別增加容積雖都訂有上限，卻無總量累計上限，以致於新蓋超高大樓林立，破壞了原本的都市計畫所規劃的都市景觀和人口密度，影響居民環境生活品質，因此獎勵容積在都市更新區域不得超過法定容積50％，一般地區不得超過20％，在素地難尋情況下且可銷售坪數減少，即每建坪售價所分攤土地成本將提高。

(三)長者租屋困難

許多房東除擔心老年人沒工作能力，無法定期繳納房租，更擔心若年長者不幸在租屋處發生意外，租屋處將成凶宅，而不願租屋給老年人。若擔心年老後無棲身之所，擁有屬於自己的房子還是比較安心。

依各大媒體、名嘴、專家等探討今天台灣不動產的處境，十個應有九個最後歸咎於「無能的政府」，但用選票換人，執政後卻往往又換了腦袋，顯然須認清「幹譙」政府無助於荷包增長，所謂的公平正義是端看「個人」站在哪一邊，自己的荷包自己救才是最實在；另歸結個人的感想：

(一)去年有500億資金外流至海外購置不動產，今年業者預估800億，不是說海外不動產不會賺錢，只是各國風土民情、法令不同，人民對不動產的「需求認知」不一定那麼強烈，且還得承受匯兌風險、國際政經局勢等不可控因素，相對來講，個人還是覺得台灣不動產最安穩、看的到。

(二)不動產絕對不是買來躺在那邊不動，可以是個人理財的最佳幫手。

(三)自住需求者，若在經濟範圍許可內，應該把握目前可以「議價」的時機，只是價格差別在於「相對」或「絕對」便宜，但時間拉長回過頭來看，都會算「便宜」。

(四)若仍不放心，建議那就好好「存錢」並「做足」功課，鎖定好地區(標的)研究，設定買進價位區間，時常冥想模擬(催眠)買進的情境，等待那天的到來就大膽敲進，我現在的住家就是在雷曼兄弟那時期買進的，這也許就是所謂的「危機入市」。

(五)景氣有高有低，長期持有台灣不動產「仍」是對的選擇