盧志揚不動產耕讀筆記

身為都市更新整合第一線的角色，從一開始調謄本找所有權人及聯絡電話、鄰里關係、舉辦說明會、逐戶登門拜訪、介紹公司實績、本基地預計開發範圍、時程、建物及建材規劃、相關法規講解、可分回坪數計算、轉換成權利價值、選屋找補規則、拆遷補貼費用、合約書講解等，內容乍看不陌生，但這畢竟不是一般幾千塊錢的商品推廣銷售，這可能是人家打拼一輩子唯一的房產，要把它交出來，談何容易啊。

整合過程中藉由不斷努力消除住戶的疑慮(惑)，以提昇信賴感及成案的信心，也要幫忙處理住戶私人事務，如：未辦繼承登記、被查封、限制登記、債務清償、無權占有、公同共有、違章建築，另外不可避免也會涉入住戶的家庭關係，負責調解家族的紛爭，這點倒是沒想到會遇到的，還有中人關係也要處理。

住戶有的人可以直接溝通，有的會排斥甚至把我們趕出門，但因為採協議合建所以少一戶都不行，只能拿出最大勇氣硬著頭皮上。印象中最深刻的便是一位馮奶奶，高齡90多歲的獨居老人，在地生活也已超過一甲子，光想跟她解釋請她搬遷就是一件難事，但相反的這位奶奶卻非常理性，願意成全大家改建的心願，後來同意在附近找戶有電梯的大樓以舊屋換舊屋的方式處理，奶奶真的讓我感到窩心、感動。

滿五年後之再移轉不受限制！

現行「農業發展條例」第18條第2項規定：「前向農業用地應確供農業使用；其在自有農業用地興建農舍滿5年使得移轉。但因繼承或法院拍賣而移轉者，不在此限。」所稱「在自有農業用地興建農舍滿五年者始得移轉，」應不包括5年屆滿後辦理移轉登記之權利人欲再移轉登記。

◎89128前取得農業用地者不受滿五年始得移轉之限制！

五年移轉登記時間之限制對象，係指該農業發展條例修正公佈施行生效日(民國89年1月28日)後取得農業用地，無自用農舍而興建者。

◎興建農舍滿五年始得移轉包含以集村方式申請興建之農舍

申請興建農舍之相關資格與限制分別為「農業發展條例」第十八條第一項、第三項、第五項及「農業用地興建農舍辦法」第三條所明定。查上揭法令規定申請興建農舍，係依農業用地取得日期之不同而有所差異，在「農業發展條例」修正公佈生效日(八十九年一月二十八日)前取得(包括繼承、贈與、買賣、拍賣等)之農業用地，得依據相關土地使用管制及建築法令規定申請興建農舍；對於在該條例修正公布生效日(八十九年一月二十八日)後取得農業用地，無自用農舍而需申請興建者，應依「農業用地興建農舍辦法」規定，申請以集村方式或在自有農業用地興建農舍，又依上開辦法以集村方式申請興建農舍者，仍須受五年內不得移轉之限制。

山坡地(含私有山坡地保育區國土保安用地)興建農舍，涉及土地使用管制事宜，應先由目的事業主管機關(縣巿政府地政及建管單位)認定可興建農舍後，水土保持主管機關再配合審查其水土保持計劃(簡易水土保持申報書)以興建農舍。

依農業發展條例第三條第十款規定，農舍屬於農業用地之範疇，申請興建農舍與開發建築用地性質不同，無水土保持法施行細則第四條第一項第六款第(一)目規定之適用。另水土保持計劃審核及監督要點第三十七點有關「農舍」部份，應有水土保持法施行細則第四條第一項第六款第(四)目」其他開挖整地：挖填土石方總和在五千立方公尺以上者。規定之適用。

申辦耕地所有權轉移登記，自96年1月12日起應依96年1月10日總統令公布之農業發展條例第31條及第39條修正條文規定，無須再行檢附「農業用地作農業使用證明書」或「耕地符合土地使用管制規定證明書」。

修正前農業發展條例第31條條文規定，耕地之使用，應符合區域計畫法相關法令規定，始得辦理所有權移轉登記。但有「因繼承而移轉者」、「因法院或行政執行處拍賣或依金融機構合併法所規定之拍賣而移轉者」、「依土地法第20條所定之標售而移轉者」情形之一者，不在此限。由於，目前除了耕地有類似限制規定外，其他地目的目的事業主管機關，都沒有規定違規用地不可以辦理所有權移轉登記，因此引發朝野立委質疑有失公平，立委認為，耕地違規使用除將依區域計畫法第21條處罰外，又限制不得辦理所有權移轉登記，等於雙重處罰，因此提案修正。

修正後條文規定，耕地使用及「耕地之使用及違規處罰，應依據區域計劃法相關法令規定；其所有權移轉登記依據土地法及民法規定辦理」。換言之，違規使用的耕地也可以辦理所有權移轉登記。除此之外，裡於修正農業發展條例第39條規定要求農民辦理耕地所有權移轉登記，應檢具農業用地作農業使用証明書或耕地符合土地使用管制規定証明書，以証明為農業用地才可辦理的規定，因此也配合此次修法，刪除該項規定。未來，耕地辦理移轉，僅有依農業田賦者，才須檢具農業用地作農業使用証明書，向該管稅捐稽徵機關辦理。

依據遺產贈與稅法第17條第1項規定：遺產中作農業使用之農業用地及其地上農作物由繼承人或受遺贈人承受繼續經營農業生產者，其土地及地上農作物價值之全數得自遺產總額中扣除，免徵遺產稅。但是，也有條件上的限制，就是承受人自承受之日起5年內，所承受的土地必須繼續作農業使用；如果未作農業使用，經有關機關實地勘查發現時，要在其規定期限內恢復農業使用且不得再有非農業使用之情形。在申請農業用地遺產價值扣除時，應提示主管機關出具之農用證明，證明申請扣除之土地確實符合農業發展條例規定之農業用地。准予免稅後，只要農地種植作物或依法休耕，均為繼續經營農業生產之事實。若繼續耕種滿五年，即可節省該筆土地之遺產稅。

借款人、保證人及其所任負責人之公司、行號需符合下列信用條件：

一、無票信瑕疵：三年內無拒絕往來記錄，一年內無退票記錄，半年內無退補記錄。

二、無債信瑕疵：三年內非逾期、催收、呆帳戶，一年內無被查封記錄，半年內無本行或他行逾期30天以上之繳款記錄，非習慣性遲繳戶。備註：非習慣性遲繳戶定義：借戶於一年內如有繳款延遲情形，其延遲天數應符合七天（含）以上未超過兩次且延遲天數未曾逾十四天。

一、依公寓大廈管理條例第24條第1項的規定，買受人於買受後，

    應遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務

    事項且依最高法院之判例，分管契約具物權之效力，所以

    買受人仍必須繼受原分管協議。

一、停車位的用途為那類停車位。

二、停車位產權登記方式為何，是登記為大公、小公、車公、還是主建物。

三、確定權屬為所有權或使用權。

要判別停車空間是屬於何種類型，可從建物測量成果圖上來判別，或從使用執照所附竣工平面圖上所標示之位置判別，是法定停車空間（位）、自行增設停車空間（位）或是獎勵增設停車空間（位），另原圖上會以顏色繪出，法定以黃色標線繪出，自行增設以橙汁標線繪出，獎勵增設以紅色標線繪出。