更新後之權利價值扣除重建所需費用後,即是更新土地及合法建物所有權人可分回之權利價值。舉例來說,更新單元內計有甲、乙、丙三人,甲擁有四層公寓及100坪土地,乙擁有土地200坪,丙擁有土地50坪,經估價後甲不動產價格6,000萬元(土地5,000萬元、建物1,000萬元),乙不動產價格8,000萬(土地每坪40萬),丙不動產價格2,000萬元(土地每坪40萬),重建費用需10,000萬元,更新後總價值為42,000萬元,則甲、乙、丙更新後配回權利計算如下:
甲   更新前權利價值比例:6,000萬元/16,000萬元=0.375
更新後配回權利價值:
(42000萬元-10000萬元)×0.375=12000萬元
乙   更新前權利價值比例:8,000萬元/16,000萬元=0.5
更新後配回權利價值:

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共同負擔係指重建所需費用,重建程序包含規劃設計、領照、施工、維護管理等,每個階段皆需要支出費用,因此更新前的權利價值扣除共同負擔後,才是更新後的配回之權利價值。依都市更新條例第30條規定,共同負擔項目包含工程費用、權利變換費用、貸款利息、稅捐及管理費用等,如更新單元內有公共設施用地(道路、溝渠、兒童遊樂場、鄰里公園、廣場、綠地、停車場等七項用地),則先以公有土地(原有公共設施用地、公有道路、溝渠、河川及未登記地)抵充,抵充後不足之土地再納入共同負擔項目,由權利變換範圍內土地所有權人按其權利價值共同負擔。
因此意即共同負擔費用支出的越多,可配回的權利價值越少,共同負擔費用支出的越少,可配回之權利價值越多。那共同負擔費用有無相關提列標準呢?依權利變換實施辦法第13條規定,工程費用、權利變換費用、貸款利息及管理費用等項目計算皆有明訂,另本府亦訂定「臺北縣都市更新權利變換計畫提列共同負擔項目及金額審議原則」,共同負擔相關費用需經本市都市更新審議委員會審議,以確保所有權人之權益。


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依權利變換實施辦法第6條規定,更新前之權利價值,應由實施者委託三家以上專業估價者查估後評定之,如果三家估價結果相近(差距在20%以內)時,由實施者選定其中一家之估價結果,並於權利變換計畫書中說明其選定估價結果之方式及理由,最後交由都市更新審議委員會審議;如三家估價結果出現20%以上差距時,則由估價師工會仲裁之。
土地或房屋的價格會隨時間而有不同之價值,景氣好價格高,景氣差價格低,因此為避免估價評定時間所產生的爭議,依權利變換實施辦法第8條規定,更新前權利價值查估之評價基準日,由實施者定之,日期限於權利變換計畫報核日前六個月內。但96年12月14日前已核定發佈實施之都市更新事業計畫,實施者於前開核定日起6個月內申請權利變換報核者,其評定基準日得以都市更新事業計畫核定發佈日為準。


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依都市更新條例第25條規定,都市更新事業計畫範圍內重建區段之土地,以權利變換方式實施之,或經全體土地及合法建築物所有權人同意者,得以協議合建或其他方式實施。因此參與都市更新,未來的權利價值,可採權利變換方式或協議合建方式辦理。若以權利變換方式執行時,則其權利價值依都市更新權利變換實施辦法第10條規定,權利變換前之權利價值,扣除共同負擔後(即重建所需費用)之餘額,按各土地所有權人更新前權利價值比例計算之。倘若採用協議合建方式,則分配價值係由實施者與地主簽訂之協議合建契約為準。


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舊家為四層樓公寓,屋齡快40年了,位於中和景平路主幹道上,比鄰環狀捷運線秀朗橋站,離新店、永和、公館、景美只有一橋之隔,且有64快速道路,交通算是便捷。

 

也因如此大約6-7年前便有建商前來都更整合,基地預計開發2,100多坪,住戶約160戶,可惜過程不太順利,主要障礙歸類有三種:

 

(一)店面跟頂樓加蓋價值認定

 

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為落實國土的發展規劃及有效率的營建管理,台灣制定了「區域計劃法」,分為東區、北區、中區、南區四個區域計劃。

 

制定的原則乃是基於地理、人口、資源、經濟、活動、社會文化等因素,將土地劃分為都市土地及非都市土地(區分編訂、未編定)。

 

台灣土地共約三萬六千平方公里,其中都市土地約四千五百零七平方公里(12.5%),非都市土地約二萬一千八百零九平方公里(60.6%),其餘未登記土地大多在國家公園(國家公園法)、海岸及高山、山地。

 

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1363戶的工業住宅指標案「元氣大鎮」,被台北縣政府要求付出相當於每戶38萬元的都市計畫變更回饋金和捐地代金。

去年底,張小姐一位朋友表示自己有「便宜」的房子在中和,但因急需現金想賣,問張小姐想不想接手。張小姐前往附近打探行情,意外聽說該社區是「工業住宅」,有合法性的疑慮而沒有出手。最近,仲介告訴她,那個社區被縣政府要求繳納上億元的回饋金,房子蓋好卻還沒拿到使用執照,張小姐不禁大呼:「好險當初沒買!」

該社區就是戶數高達1363戶的「元氣大鎮」。據估算,約1.5億元的回饋金加上約3.6億元的捐地代金,若按戶數分攤,平均每戶要補繳38萬元,而這筆錢是由建商出還是住戶自己付,或是雙方按比例分攤,至本刊截稿為止,建商和住戶代表仍在開會討論,沒有定案。

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一、契稅意義

 

政府就不動產之買賣、承典、交換、贈與、分割或因占有而取得所有權者或典權人,按契價所課徵之賦稅,屬於不動產移轉稅。

 

二、課徵權利人

地方稅由直轄市及縣市稅捐稽徵處徵收或鄉鎮市公所代徵之

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一、課徵範圍

房屋稅,以附著於土地之各種房屋,及有關增加該房屋使用價值之建築物,為課徵對象之財產稅。所謂房屋,指固定於土地上之建築物,供營業、工作或住宅用者;所謂增加該房屋使用價值之建築物,指附屬於應徵房屋稅房屋之其他建築物,因而增加該房屋之使用價值者。

 

二、課徵期間、開徵期間

自前一年七月一日至當年六月三十日;每年五月一日至五月三十一日

 

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俗稱輻射屋係房屋興建時使用的建材遭受到輻射鈷60的汙染,一般鈷60常被用在醫院的放射儀器或輪船上控制燃料的設備,被不肖商人與其他鋼材一起融化製成鋼筋流入市場,主要源頭為欣榮鋼鐵廠,供貨達170多個單位以上。

 

以民國7173年所建造的房屋有比較大的可能曾遭受輻射污染約有34萬戶,其使用執照為71/11~75/1年所核發,目前皆有造冊列管。

 

因汙染程度不同有的可以補強改善,不一定要拆除重建,但長期居住在輻射屋內可能會導致胎兒病變、造血機能病變、白內障、不孕、消化道出血或增加罹癌的機率。

 

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