盧志揚不動產耕讀筆記

物件：指房子

踩線：搶同行的物件

掃街：沿路發廣告找客人

小蜜蜂：電線桿上的賣屋廣告單

高貼：拿棍子貼電線桿廣告

靶機/王八機：廣告單上的電話號碼，環保局會直接斷話處理但找不到號碼使用人

長期以來仲介業者心中的痛，好不容易有買方想看房子，卻被管理員擋在門口，原因是:此樓是我管，此門是我開，欲從此門過，留下買路財，這筆買路財被稱為[帶看費]，而帶看費價碼從50到200不等，有按次計甚至有按人頭計的，這種強索仲介業者[帶看費]的陋習，各地仲介公會屢屢反映卻被政府以[無法可管]塘塞，現在終於有官方說法了:

根據財政部中區國稅局大智稽徵所表示管委會向帶看之仲介業者收取「帶看費」，並轉大廈管理委員會基金，因該等帶看費屬於大廈管理委員會對外銷售勞務之收入，管委會如有對外收取帶看費者，應依法辦理營業登記。

買房子, 沒有不討價還價的, 可是房子的價格高，這也是中古屋為什麼會有斡旋金制度產生的原因. 什麼是斡旋金? 房地產交易由於金額龐大，為確認買方購屋意願並保障買賣雙方權益，仲介公司近年發展出斡旋金制度，就是當消費者委託仲介業者，而出價與屋主願意的價格有所差距時，為顯示買方之誠意，仲介業者通常會要求買方提出一筆斡旋金，以便與屋主進行議價。所謂斡旋金依一般民間交易習慣，意思為「請求中間人代為奔走協調所需之費用」，但斡旋金在民間習慣上以達成買方要求之任務為必要條件，否則斡旋金必須退還。當買賣雙方達成價格上之共識時，斡旋金即轉變成買賣價金之一部分，接著買賣雙方即正式會面簽定買賣契約。
當消費者中意某間房屋，欲與屋主進行議價時，仲介業者通常會向消費者表示：為表現買方的誠意，要求消費者先付一定之金額作為斡旋差價之用，當屋主同意消費者之出價時，該價款即轉為定金，並同時達成該筆交易，消費者及負有與屋主簽訂契約之義務。一般仲介者所用之單據，俗稱為「斡旋金收據」「要約承諾書」「出價保證金」或「買賣預約書」等不一而定。
斡旋金制度乃仲介業者自創，屬非典型契約，由於法律未明確定義其性質，仲介業者與消費者自行商議斡旋金之權利義務時，可能因解釋及認知上的差異，以致常發生爭議。最常見之爭議包括：可否單方撤銷斡旋金契約？如何認定仲介業者已完成斡旋交易？消費者於斡旋交易完成後反悔不買，仲介業者可否沒收斡旋金或扣除服務費？基本上，上述爭議皆屬私權爭議，都必須透過司法救濟程序作最終判決，因此，消費者在簽訂斡旋金契約時，一定要看清楚雙方間的權利義務，以避免事後可能發生的爭議。
通常房仲建議買方支付的斡旋金，一般為買方出價金的5%，至少從數萬元起跳，常讓消費者猶豫是否接受經紀人提出「付斡」建議，喪失買好房子的機會。
斡旋制度對於買方付斡與賣方達成合議後，單方面反悔也設有罰責。據內政部規定，若買方仍不放心支付斡旋金洽談，仲介須主動告知買方可選擇簽立「要約書」。
胡亂出價小心拿不回斡旋金 , 今年30歲的陳小姐才看第2次房子，就對仲介介紹的1間大樓套房心動不已。仲介跟陳小姐說，這棟大樓是附近指名度最高的社區，先前已有好幾個人付斡旋金跟屋主談，但屋主都嫌價格太低不願意賣，直到2天前屋主因急需用錢，現在只要有人出350萬元就賣。陳小姐認為機不可失，回到店頭就付了10萬元的斡旋金請仲介幫忙談，為了避免房子被別人買走，陳小姐也當場表明願意放棄契約審閱權。沒想到陳小姐隔天看上附近的1間預售屋，打電話要求仲介退還斡旋金，但仲介告訴陳小姐，屋主已簽收，斡旋金已轉為定金，如果不簽約，10萬元將歸屋主所有。陳小姐氣得一狀告上法院，推說是在仲介慫恿下才付斡旋金，法官聽了反問：你已是成年人，怎麼會人家叫你簽就簽，並判屋主勝訴。事實上，陳小姐的購屋過程太過倉促，沒考慮清楚就胡亂出價，但陳小姐已是成年人，且付斡行為已構成要約條件，此類案例除非屋主願意退還，否則買方要回斡旋金機會渺茫。

一個好的銷售人員和業績不好的銷售人員，至少在以下十個方面是存在著巨大的差別的。

1、自我認識

業績不好的銷售人員：很少想到如何去說服客戶和如何才能說服了客戶，認為做業務靠的是產品的好壞和客戶的選擇，不會主動出擊，總是尋找理由。

優秀的銷售人員：深信自己做銷售就是給自己做事情，有自我意識，世界上沒有完美的產品，只有天天銷售產品的銷售人員。他有強烈的進去意識，喜歡認真的學習和努力的工作，這也是他血液裏的東西，他會想盡一切辦法使自己說服客戶。