盧志揚不動產耕讀筆記

如何開發？緣故法

以前的同學、以前同事、同梯、朋友、鄰居、親戚、長輩等這些都有一定的交情，重點是你要讓他們對你有信心，認同你對工作的執著，讓大家知道你在**房屋，並且知道你做的不錯，並且請親友介紹。

如何開發？商圈精耕

隨時掌握自己商圈內之動態，社區住戶的遷移，新遷進住戶，哪一戶別家在賣，到期日都要做地毯式的全盤掌握。仲介工作就像蜘蛛結網一樣，要人脈廣佈。所謂Farming-「商圈耕耘」就像種田一樣，努力耕耘必能豐收。而「商圈耕耘」是最省時‧最有效‧最直接的方法，商圈耕耘也可以提升知名度與信用度，以便增加對附近社區的成交率，如果做好商圈耕耘，市場的佔有率自然提高，讓開發案源不絕，也讓妳保有地區優勢。

為何要商圈耕耘？

（1）因為距離短，拜訪經營，帶看銷售皆方便。

（2）路段行情及市場動態，能更深入了解。

（3）專人專職的區域經營，資源有效分配。

（4）加強對管委會、管理員、社區三姑六婆或佈點、佈樁…第一手獲知待售‧待租個案。

（5）建立商圈圖、商圈調查表、區域行情表，成為社區的不動產顧問。

（6）參與社區活動，發掘潛在客戶，讓商圈的人，無論買屋、賣屋時指名找您。

切記！深耕就是生根。「商圈耕耘」讓回籠客、潛在客都會找你這個顧問，.讓你達到集客功效，你好像管區一樣關心他們，鈔票也輕鬆入袋。

如何開發？陌生拜訪

很多經紀人員會害怕陌生拜訪、其實這是最好玩、最有趣的一項方法，你隨時可能有意想不到的幸運，我曾經陌生拜訪一個不認識的客戶在30分鐘內走出來，完成委託，最高紀錄一個早上三件委託；掃街拜訪秘訣是：

（1）主攻物件的M30、在物件的週邊前方、左右兩邊拜訪30個客戶，以介紹案件分享的方式，買賣客戶一起抓。

（2）運用小區塊在同一條街上切割成3戶為一單位的陌生拜訪，利用左鄰右舍關係的技巧，產生效能。

如何開發？網路開發

網路上有太多的資源，包含自售的，一些售屋網站代客刊登售屋廣告的資源。

如何開發？名冊

有調閱謄本，商業同業公會、獅子會、同際會名冊…等。

如何開發？佈點

平常要經營，偶而送個禮物，但是盡量挑她們空閒的時候，社區管理員、鄰里長、宗親會幹部、小商店、美容院。

如何開發？同行反開發

報紙分類搞、彩色DM、同行網站、現場大售…反開發的秘訣有座向、單號雙號、高樓層低樓層，活巷安全巷等等。

如何開發？消費場所

例如吃早餐、買衣服發一張名片等等。

如何開發？形象廣告

以承租的方式設立社區定點個人帆布形象廣告。

如何開發？釣魚稿

散發社區代客詢屋的釣魚稿，有塞信箱DM，張貼告示，在信箱上，要注意文章內容是否吸引有賣屋需求者來看，千萬記得要注意人、事、時、地、物是否明確。

如何開發？公司過期物件

可以同事之間相互交流過期無法經營之已過期物件，注意一定要讚揚前手經紀人員的努力與辛勞，要認同，不要打壓，因為打壓前手也會傷了自己。

如何開發？老客戶介紹

經營舊客戶比新客戶容易的太多了（已成交之舊客戶、已委託之客戶）可以平常寄生日卡片、年節賀卡，保持聯繫，請他們介紹客給你委託。

如何開發？銀行催收人員

一些銀行都有屬於自己針對繳款不正常客戶的催收專員，可以經營他們，建立長期合作的關係，創造雙贏。

如何開發？法拍資訊

利用網際網路、透明房訊都有資訊可以提供案元的管道。

如何開發？拜訪建商

培養維護良好的顧客關係，因為很多建商手上或多或少都有餘屋，你可以經營，也可以雙向經營，介紹土地賣給他茂大泡，幫他賣餘屋等等。

如何開發？各種專業人員

社會專業人士的經營（有錢人的人脈經營），透過他們會幫助你成功，幫助你進案，創造業績：

（1）建築師－建築師的工作主要是設計規劃建築工程，平常的業務經營範圍主要是建設公司，地主等

（2）會計師－主要的經營業務範圍是幫助公司行號作帳，財稅務規劃等，認識很多的公司行號，中洽業主等

（3）醫師等－ 社會上醫師是很有身分地位的人事，平時如果買屋賣屋，通常會不好意思說且行事較低調，怕人打擾，除非是熟識，通常如有業務往來都需要保密，因為金額較高。

如何開發？電話拜訪

電話簿的開發要注意電話號碼前面的3位數，因為那關系著商圈的區分至於電話開發的秘訣有：

（1）介紹優質案件為名，分享附近便宜超值好屋，買賣雙邊客戶一起抓。

（2）直接詢問是不是有房子要賣，注意自己的口氣要溫和有禮貌。