盧志揚不動產耕讀筆記

買房子, 沒有不討價還價的, 可是房子的價格高，這也是中古屋為什麼會有斡旋金制度產生的原因. 什麼是斡旋金? 房地產交易由於金額龐大，為確認買方購屋意願並保障買賣雙方權益，仲介公司近年發展出斡旋金制度，就是當消費者委託仲介業者，而出價與屋主願意的價格有所差距時，為顯示買方之誠意，仲介業者通常會要求買方提出一筆斡旋金，以便與屋主進行議價。所謂斡旋金依一般民間交易習慣，意思為「請求中間人代為奔走協調所需之費用」，但斡旋金在民間習慣上以達成買方要求之任務為必要條件，否則斡旋金必須退還。當買賣雙方達成價格上之共識時，斡旋金即轉變成買賣價金之一部分，接著買賣雙方即正式會面簽定買賣契約。
當消費者中意某間房屋，欲與屋主進行議價時，仲介業者通常會向消費者表示：為表現買方的誠意，要求消費者先付一定之金額作為斡旋差價之用，當屋主同意消費者之出價時，該價款即轉為定金，並同時達成該筆交易，消費者及負有與屋主簽訂契約之義務。一般仲介者所用之單據，俗稱為「斡旋金收據」「要約承諾書」「出價保證金」或「買賣預約書」等不一而定。
斡旋金制度乃仲介業者自創，屬非典型契約，由於法律未明確定義其性質，仲介業者與消費者自行商議斡旋金之權利義務時，可能因解釋及認知上的差異，以致常發生爭議。最常見之爭議包括：可否單方撤銷斡旋金契約？如何認定仲介業者已完成斡旋交易？消費者於斡旋交易完成後反悔不買，仲介業者可否沒收斡旋金或扣除服務費？基本上，上述爭議皆屬私權爭議，都必須透過司法救濟程序作最終判決，因此，消費者在簽訂斡旋金契約時，一定要看清楚雙方間的權利義務，以避免事後可能發生的爭議。
通常房仲建議買方支付的斡旋金，一般為買方出價金的5%，至少從數萬元起跳，常讓消費者猶豫是否接受經紀人提出「付斡」建議，喪失買好房子的機會。
斡旋制度對於買方付斡與賣方達成合議後，單方面反悔也設有罰責。據內政部規定，若買方仍不放心支付斡旋金洽談，仲介須主動告知買方可選擇簽立「要約書」。
胡亂出價小心拿不回斡旋金 , 今年30歲的陳小姐才看第2次房子，就對仲介介紹的1間大樓套房心動不已。仲介跟陳小姐說，這棟大樓是附近指名度最高的社區，先前已有好幾個人付斡旋金跟屋主談，但屋主都嫌價格太低不願意賣，直到2天前屋主因急需用錢，現在只要有人出350萬元就賣。陳小姐認為機不可失，回到店頭就付了10萬元的斡旋金請仲介幫忙談，為了避免房子被別人買走，陳小姐也當場表明願意放棄契約審閱權。沒想到陳小姐隔天看上附近的1間預售屋，打電話要求仲介退還斡旋金，但仲介告訴陳小姐，屋主已簽收，斡旋金已轉為定金，如果不簽約，10萬元將歸屋主所有。陳小姐氣得一狀告上法院，推說是在仲介慫恿下才付斡旋金，法官聽了反問：你已是成年人，怎麼會人家叫你簽就簽，並判屋主勝訴。事實上，陳小姐的購屋過程太過倉促，沒考慮清楚就胡亂出價，但陳小姐已是成年人，且付斡行為已構成要約條件，此類案例除非屋主願意退還，否則買方要回斡旋金機會渺茫。

買方付了斡旋金後反悔要如何辦:
在買賣不動產交易過程中，不論契約之成立是採用斡旋金或要約書的方式，任一方反悔違約，都有一定的罰則：以斡旋金的方式來說, 斡旋金轉為定金後，如買方有反悔不買情事，或違反已約定事項致無法簽訂買賣契約時，定金由賣方沒收。若是賣方反悔不賣或違反已約定事項致無法簽訂賣賣契約時，賣方應加倍返還所受之定金。 以要約書的方式來說 賣方承認簽認要約書內容後，若有任一方反悔違約，違約之一方須賠償買賣總價款的3%違約金給對方。簽訂不動產買賣契約書後 若有任一方拒不履行契約或反悔的情形，另一方可依契約約定完成催告，若仍不履行時，則可解除契約，並依契約請求賠償。

什麼是要約書 :
什麼是要約書? 目前內政部提出官版要約書,配合行之有年的斡旋金制度,供消費者自由選擇。即消費者在委託仲介業者購買房屋時,除了支付斡旋金以外, 亦可只簽立要約書給仲介公司而不必支付任何款項, 而仲介公司便依據此份要約書和屋主議價. 若屋主同意買方之價格及條件後,買賣雙方即正式會面簽定買賣契約. 要約書為保障斡旋金之不足, 由於斡旋金在法律地位上不明, 內政部為防弊端, 另定有要約書範本, 買方得選擇先不付斡旋金,而以簽要約書代替之,仲介業者不得拒絕.一般而言, 要約書由於只是一紙聲明, 較無法表現購屋的誠意,議價震撼力顯較斡旋金來得遜色. 如果真有誠意購屋,可用付斡旋金的方式購屋, 如果猶豫, 則簽要約書可能是比較好的一種方式.
u 成交及不成交時，斡旋金該屬誰 ? 當賣方依買方出價承諾, 契約即成立, 斡旋金即轉成正式定金及房屋價金的一部份; 若在期限內, 賣方反悔不出售時, 仲介應將斡旋金全數無息返還, 不得收取服務費.
u 斡旋期間終止斡旋, 買方要賠償 : 斡旋金常會有3到5天的期限，期限一到，契約當然失效，固然沒有問題；可是在期限內，買方可不可以後悔不買，這點也是相當重要的問題。類推解釋民法委託契約的規定，委託即便訂有期限，委託人也得隨時終止委託，換言之，付斡旋金後，在賣方未簽收斡旋金前，買方還是可以主張不買，只不過必須賠償仲介及賣方的損失，這些問題也必須注意。
u 賣方簽收斡旋金後若反悔需加倍返還斡旋一經賣方簽收，即為定金，買賣雙方互負簽訂買賣契約的義務，依據民法的規定，除有特別約定外，定金為買賣價金的一部分；此時買方若反悔不買，定金將被沒收；賣方若反悔不賣，則應加倍返還.

要約書違約仍須賠償
斡旋金與要約書，在民法上都視為買方正式向賣方提出承購要求，一旦賣方允諾以買方開出的條件出售，法律上即推定為買賣契約成立。此時，若買方有支付斡旋金便轉為定金性質，業界通稱為轉定，轉定後，雙方都有履行契約內容的義務。
為保障雙方權益，多數房仲斡旋金契約內容均規定，買方若於轉定後反悔不履約，賣方有權沒收買方定金，而賣方反悔時，則須將定金加倍返還；若雙方以要約書達成合議，違約方須付成交總價款的3%作為補償。
只不過，目前政府對仲介契據並無送審規定，僅規範斡旋金與要約書契據應記載與不得記載的事項。因此，各家仲介的契據版本雖然大同小異，但仍保有增修契約條文與規範內容的空間，讓部分不肖業者有機會在契據上動手腳，藉故扣住斡旋金，要脅買方完成交易。因此，斡旋契約最常發生的交易糾紛，在於買方反悔不買、希望更改承購條件、斡旋金能否退回，及轉定時間點等。
實務上，由於每家仲介提供的斡旋契約內容不同，加上經紀人為避免買方退縮，通常會以物件搶手為由，要求買方放棄至少3天的契約審閱權，在對契約內容了解不夠充分下，買方易因衝動簽下契約，埋下日後糾紛的種子。
在斡旋金轉定前，買方有權隨時撤回斡旋與要約，仲介除應無息全數退還斡旋金外，也不應以契約條文限制斡旋金的退回條件。