一、權利變換關係人

 

(一)依都市更新權利變換實施辦法所稱之「權利變換關係人」,即可合法與地主一起分配更新「後」的權利價值,有四種關係人:

 

(1)合法建築物所有權人

有建物但可能沒有土地之建物所有權人

 

(2)地上權人

指以利用他人土地作營造(建築物)、工作物或竹木為目的,而取得的用益物權。地上權的取得主要有兩種方式,一是透過直接與土地所有權人的設定行為,取得「地上權人」的法律地位;另一是基於法律規定而發生的「法定地上權」關係,是指土地和建築物所有人,僅以地上建築、或同時將房地設定抵押,但因未能清償債務而遭拍賣,造成土地和建物的所有權人不同人的時候,法律規定使建物所有權人對於土地享有地上權。

 

(3)永佃權人

 

(4)耕地三七五租約承租人

 

(二)權利變換關係人的權利變換

 

(1)實施者擬定權利變換計畫前,由地主自行與權利變換關係人協議處理、給予補償,提早終止權利。

 

(2)協議不成或者地主本身不願或不能參與分配,則依該權利占原土地價值的比例分配,一般介於30%左右。

 

(3)權利變換關係人對於估價有異議,同樣比照地主的救濟程序規定,申請審議核復、訴願、行政訴訟

 

(三)權利的價值估價

依權利人剩餘可收益年數或耐用年數、建物現況容積、收益價格、相關費用成本及地租收取狀況而定

 

二、抵押權人、典權人、限制登記

 

(一)此類權利屬於擔保物權,除地主與權利人自行協議消滅外,處理方式是由實施者列冊送主管囑託登記機關,於權利變換後分配土地及建物時,按原登記先後,直接登載於原土地或建物所有權人應分配的土地及建物。

 

(二)所有權人不參與權利變換時,則由實施者在不超過原土地或建物所有權人應得之補償金範圍內,代為清償、回贖或提存後權利消滅或終止並辦理塗銷登記。舉例:更新前房地經估價之價值為400萬元,實施者依法代替所有權人將150萬元清償(或提存)給A銀行,另有250萬元交付予所有權人。反之,若更新前價值低於貸款金額,假設更新前房地經估價之價值為120萬元,實施者依法代替所有權人將120萬元清償(或提存)給A銀行,至於30萬元差額由A銀行向所有權人求償。

 

三、租賃權人

 

依都市更新條例第37條規定,權利變換範圍如有出租土地或房子,因權利變換而不能達到原有租賃之目的者,租賃契約是可以終止的,並沒有民法「買賣不破租賃」的適用。

 

承租人得向出租人請求補償,除非契約已有訂定賠償或不賠償之約定,如出租的土地供為建築房屋者,得請求相當一年之租金補償,租約到期未滿一年者,得請求剩餘租期租金之補償。

 

另只有出租土地或是一般租屋者,得請求二個月租金補償。但契約如有訂定其他規定者(如僅可補償一個月租金或不得要求補償),仍須視契約內容而定。

 

四、地役權

 

(一)設定為無償則因權利變換而消滅

 

(二)設定唯有償,地役權人得向土地所有權人請求相當的補償,補償金額如發生爭議時比照地主的救濟程序。

 

 

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