盧志揚不動產耕讀筆記

一、買賣不動產應注意事項

(一)買賣標的及門牌記載應明確

1.土地：土地面積及應有持分面積，並應記載土地使用分區或編定用地種類。

2.建築物：分別依主建物、附屬建物（如陽台等）、共有部分（分擔持分面積）詳載面積，以便了解各項面積比例。

3.停車位：

(1)車位規格（長度寬度之大小、平面式或機械式、地上或地下）及其平面位置圖。

(2)停車位屬性（法定、自行增設、獎勵增設）。

(3)產權登記方式（具有獨立權狀或以共同使用部分登記）。

※「使用面積」、「受益面積」、「銷售面積」均非法定名詞，無明確定義，故面積應以地政機關登記資料為準。

(二)土地及建築物標的設定他項權利情形（如抵押貸款等，得以最新之地籍謄本參考）及處理方式需於不動產說明書中詳載。

(三)屋頂平台不得違反法令規定使用，如屬避難平台需為共同使用，如非屬避難平台亦應依公寓大廈規約約定或區分所有權人會議決議約定使用。

(四)法定空地不得違反法令規定使用，亦應依公寓大廈規約約定或區分所有權人會議決議約定使用。

(五)地下室不得違反法令規定使用：以區分所有權登記者，由所有權人使用；以共有部分登記者，則按其應有部分比例由有使用收益權人使用，並依規約約定方式使用之。

(六)預售屋之核准建照日期字號、建築物構造、主要建材及廠牌規格、輻射及海砂檢測證明等，在不動產說明書中詳載，成屋現況除在不動產說明書中詳載，應到現場查看。

※輻射屋查詢，請上本所網站→推薦連結→「行政院原子能委員會」網站。

(七)公寓大廈管理條例第24條「區分所有權之繼受人應繼受原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務」，故對於公寓大廈成屋出賣人原應繳管理費及其他未履行義務應查清楚。

(八)購買非都市土地，應確認現場位置，除申請土地登記簿謄本查閱使用分區、使用地類別註記外，亦應注意是否位於相關限制發展地區，如「沿海自然保護區」、「原住民保留地」、「軍事管制區」…等。

(九)買賣稅費負擔應記載清楚：一般交易習慣土地增值稅由賣方負擔，建物契稅由買方負擔。地價稅、房屋稅，在土地、建物點交日前由賣方負責繳納，點交日後由買方繳納，若有歸責於他方之事由另由他方負擔延誤部分。其他應繳之費用亦應於不動產說明書中詳載。

(十)一般買賣總價款分為土地價款、建物價款、車位價款，交易習慣付款方式分為4期：第1期簽約款、第2期備證款（賣方備齊所有權移轉登記應備文件）、第3期完稅款（土地增值稅、契稅稅單核下）、第4期交屋款（或辦妥貸款、所有權移轉登記）。

二、委託不動產經紀業者注意事項

(一)選擇有合法證照之經紀業，才能受到專業化服務及法令上的保障；其相關證照及許可文件、經紀人證書、報酬標準及收取方式均有揭示於營業店面明顯地方，讓消費者認定。

(二)經紀業必須先與委託人簽訂委託契約書後，始可刊登廣告及銷售且應與事實相符，並註明經紀業名稱負責。

(三)有關不動產出租（售）委託契約書、承（租）購要約書、定金收據、不動產說明書、不動產租賃（買賣）契約書均需由經紀人簽章負責。

(四)經紀人員應以不動產說明書向承買（承租）人詳細解說，該不動產說明書視為買賣（租賃）契約書之一部分。

(五)委託銷售契約書、要約書等定型化契約，均需給予消費者契約審閱期間，以便讓消費者能有充分時間了解。

(六)不動產經紀業或經紀人員向買賣（或租賃）雙方收取報酬之總額合計不得超過不動產實際成交價金6%（或一個半月租金）。

三、防範房地盜賣詐騙事件注意事項

(一)經常出國或是不住在戶籍所在地的人，應該請親友、附近鄰居或大樓管理員留意是不是有地政事務所寄來受理補發權狀的通知，並馬上拆開信件了解是否有被冒名申請補發權狀。

(二)權狀、印鑑章、印鑑證明及身分證件應妥善保管好，千萬不要任意交給別人，如果權狀丟了，應儘速向地政事務所申請補發權狀並向派出所報案。

(三)要賣房子的人，如果不能親自到地政事務所辦理過戶的話，一定要委託給有執照而且有加入公會的地政士（以前稱為土地登記專業代理人，民間習慣稱為代書）代辦，才有保障。

(四)想要委託房屋仲介公司或仲介行賣房子的人，一定要找有辦理公司登記或商號登記以及經過地政處許可、備查，而且加入公會的業者，才有保障。

四、如何辨識合法經紀業者及地政士

【經紀業】

合法經紀業者應具備以下6項要件：

一、許可函

二、營利事業登記證

三、經紀人證照

四、營保金繳存證明

五、公會證書

六、備查函

符合上述要件者，中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會均發給「合法經紀業者認證標章」張貼於營業處所，以供消費者辨識。

【地政士】

合法地政士應具備以下5項要件：

一、考試及格證書

二、地政士（土地登記專業代理人）證書

三、開業執照

四、公會會員

五、開業執照有效期限4年，期滿前應修滿30個小時專業訓練課程並換發執照，方可再執業4年。

符合上述要件者，中華民國地政士公會全國聯合會均發給「合法地政士認證標章」張貼於執業處所，以供消費者辨識。

五、內政部公告之各項不動產交易契約範本

內政部目前印製有「預售屋買賣契約書範本」、「不動產委託銷售契約書範本」、「預售停車位買賣契約書範本」、「成屋買賣契約書範本」、「房屋租賃契約書範本」、「房屋委託租賃契約書範本」六種範本暨「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」、「不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項」、「預售停車位買賣定型化契約應記載及不得記載事項」供社會大眾參考，有需求者，得進入內政部e-house網站或內政部地政司網站下載。