盧志揚不動產耕讀筆記

或許你正準備買房子，也可能你已經買了房子但想換屋，不管是哪一種，若你選擇的標的物是預售屋，那麼有些事情你一定要知道。因為很可能在你經過千挑萬選，好不容易找到一家「看起來」完全符合需求的建案，而價格又「看似」合理，尤其廣告文案上寫著「距離市區只要10分鐘」、「背後靠山、大門面海」、「享有如同飯店一般的生活空間」

一個個如夢似幻的形容詞，還有一張張景色宜人的圖片，不斷召喚著你「簽吧！簽吧！」舌燦蓮花的銷售員則不斷在一旁敲邊鼓，誘使著你在合約書上簽章，讓你覺得只要買下這間房，未來的人生就無須擔心。於是你簽了！只過，這樣的美夢，很可能就在交屋後破滅……。

陷阱：上個橋、轉個彎就是台北市中心？

Tips！｜廣告文宣陷阱要小心！

1、有否請領建造執照
建築物的興建，必須要領有建造執照，才可以向建築管理機關申請開工，完成時才可以申報完工，經檢驗合格才可以領取使用執照，而後才能申請接通水、電，並據以辦理建築物保存登記（建物第一次登記），並申請建築改良物所有權狀。

2、防止拿不到土地產權
建築公司蓋房子，有時是自地自建，有時是和地主合建。如果建設公司是和地主合建，購屋者最好和地主簽立土地買賣契約及與建設公司簽立房屋買賣契約，以免日後建設公司和地主一旦發生合建糾紛時，拿不到土地產權，不可不慎。

一、買賣不動產應注意事項

(一)買賣標的及門牌記載應明確

1.土地：土地面積及應有持分面積，並應記載土地使用分區或編定用地種類。

應納印花稅憑證採用實貼印花稅票方式繳納時，除應貼足印花稅票外，並依法銷花，始算完成繳納印花稅手續；所謂依法銷花，指納稅人應於每枚稅票與憑證紙面騎縫處，加蓋圖章註銷之。個人得以簽名或劃押代替圖章。但稅票連綴無從貼近原件紙面騎縫者，得以稅票之連綴處為騎縫註銷之。如印花稅票係採另行加頁裝訂方式貼用者，該頁與原件紙面連綴處，應仍加蓋騎縫章，始為合法銷花，由於實務上常見銷花錯誤，特將合法及不合法之註銷圖示說明如下：

產權調查在不動產的交易過程中，是很重要的一環，而不動產說明書就是產權調查後的書面結果。因為不動產的交易動輒上百萬、上千萬，未避免交易糾紛，買賣相關關係人務必請先確認清楚交易標的內容、現況使用及管理情形有無特殊限制等，而一本不動產說明書必須揭露的訊息及消費者應注意的事項如下：

一、成屋之應記載事項

(一) 建築改良物標示、權利範圍及用途

一、房地移轉登記、私人借貸、祭祀公業不動產移轉變更、法院拋棄繼承、共有物分割等使用印鑑證明是為確認本人之意思表示，尤其是當本人無法前來辦理時。

二、成年人第一次辦理印鑑登記要本人持身分證、印鑑章(更換需本人辦理變更印鑑)，在戶籍所在地之戶政事務所，每份20元。

三、日後可委託他人辦理，受託人須滿20歲，帶委託書(須本人親簽且註明份數)、本人印鑑章、本人身分證正本、受託人身分證、受託人印章。

一、依公寓大廈管理條例第24條第1項的規定，買受人於買受後，

    應遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務

    事項且依最高法院之判例，分管契約具物權之效力，所以

    買受人仍必須繼受原分管協議。

一、代償日後三個工作日依約定時間，攜帶身分證明文件

 、原貸款印章(便章)至分行找承辦人領取清償證明，

  文件如下：

     (1)抵押權塗銷同意書

     (2)他項權利證明書

     (3)抵押權設定契約書

一、向縣政府申請國宅出售同意書，否則無法移轉登記。

二、使用執照是否滿15年

   1.屆滿，無須所有權人設籍滿一年規範。

   2.未滿，需所有權人設籍滿一年使得出售。

一、房地移轉登記、私人借貸、祭祀公業不動產移轉變更、法院拋棄繼承

  、共有物分割等使用印鑑證明是為確認本人之意思表示，尤其是當本

    人無法前來辦理時。

二、成年人第一次辦理印鑑登記要本人持身分證、印鑑章(更換需本人辦理

   變更印鑑)，在戶籍所在地之戶政事務所，每份20元。