目前分類:都更整合經驗 (4)

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曾經全心全力投入永和區乙塊基地的都更整合,現狀屋齡近50年的老舊透天厝,因不在頂溪捷運商圈的人潮主要幹道上,所以一樓店面的店效不高,有的甚至已招租多年,但過個中正橋就是台北市,基地座落位置算是不錯。

 

建築外觀斑駁老舊,既有巷道狹小,萬一發生火災,大型的消防車應該進不進去,重點是這塊土地原地主和建商當初合建有發生糾紛,致使目前土地跟建物所有權人不同,且有的建物根本沒有辦保存登記,即違建佔有在土地上,但因是糾紛,所以到底是有權占有還是無權占有,形成公說公有理,婆說婆有理的現象,住戶們曾經訴訟過卻也沒下文。

 

所以公司整合的方式不以所有權登記當作唯一認定,也不走拆屋還地訴訟,參照地上權模式,將可改建後可分回的權利價值拆分為土地、建物兩部分,企圖解決這歷史的共業。

 

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身為都市更新整合第一線的角色,從一開始調謄本找所有權人及聯絡電話、鄰里關係、舉辦說明會、逐戶登門拜訪、介紹公司實績、本基地預計開發範圍、時程、建物及建材規劃、相關法規講解、可分回坪數計算、轉換成權利價值、選屋找補規則、拆遷補貼費用、合約書講解等,內容乍看不陌生,但這畢竟不是一般幾千塊錢的商品推廣銷售,這可能是人家打拼一輩子唯一的房產,要把它交出來,談何容易啊。

 

整合過程中藉由不斷努力消除住戶的疑慮(惑),以提昇信賴感及成案的信心,也要幫忙處理住戶私人事務,如:未辦繼承登記、被查封、限制登記、債務清償、無權占有、公同共有、違章建築,另外不可避免也會涉入住戶的家庭關係,負責調解家族的紛爭,這點倒是沒想到會遇到的,還有中人關係也要處理。

 

住戶有的人可以直接溝通,有的會排斥甚至把我們趕出門,但因為採協議合建所以少一戶都不行,只能拿出最大勇氣硬著頭皮上。印象中最深刻的便是一位馮奶奶,高齡90多歲的獨居老人,在地生活也已超過一甲子,光想跟她解釋請她搬遷就是一件難事,但相反的這位奶奶卻非常理性,願意成全大家改建的心願,後來同意在附近找戶有電梯的大樓以舊屋換舊屋的方式處理,奶奶真的讓我感到窩心、感動。

 

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舊家為四層樓公寓,屋齡快40年了,位於中和景平路主幹道上,比鄰環狀捷運線秀朗橋站,離新店、永和、公館、景美只有一橋之隔,且有64快速道路,交通算是便捷。

 

也因如此大約6-7年前便有建商前來都更整合,基地預計開發2,100多坪,住戶約160戶,可惜過程不太順利,主要障礙歸類有三種:

 

(一)店面跟頂樓加蓋價值認定

 

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要寫給住戶的初稿,沒有使用,但卻是記錄自己的想法

 

 

最近永慶房屋在電視上主打「奶奶的秘密」這廣告,故事中奶奶因爬樓梯不慎跌倒住院,家人打算換到有電梯的房子,但奶奶堅持不肯,後來仲介才發現奶奶不肯搬家的原因,是一輩子在這生活的回憶,最後解決方法就是將新家布置得跟舊家一樣。同理,家是每個人的避風港,守護家園更是每個人責無旁貸的義務,今天改建,不就也是要讓這家園變得更舒適、更安全,為下代子孫作努力。此外,上、下樓梯或許還算年輕的我們沒感覺,但有一天我們也會老,更何況是目前家裡面已經有長輩的人,難道不會想要有部電梯。

 

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