地政士應具備下列條件始可執業(1)領有考試院核發地政士(土地登記專業代理人)考試及格證書、(2)領有內政部核發之地政士(土地登記專業代理人)證書、(3)領有直轄市或縣(市)政府核發之地政士開業執照、(4)加入該管直轄市或縣(市)地政士公會之會員。

 

依地政士法得執行業務(1)代理申請土地登記事項、(2)代理申請土地測量事項、(3)代理申請與土地登記有關之稅務事項、(4)代理申請與土地登記有關之公證、認證事項、(5)代理申請土地法規規定之提存事項、(6)代理撰擬不動產契約或協議事項、(7)不動產契約或協議之簽證、(8)代理其他與地政業務有關事項。

 

換言之,和土地、建物碰的到邊的,都有可能是地政士的業務範圍,以自行開業的事務所來說,依個人的觀察,類型大致可分為以下幾種:

 

(一)仲介代書

即成為房仲的簽約代書,但每簽約一件必須給房仲業者7,000~10,000元當作管銷,也就是代書費用的30%~50%,變相的削價競爭,聽說在不動產景氣好時,非常爆肝,但收入會跟付出不成正比。

 

(二)民間借款

與金主合作或者本身就是金主從事放貸,但與高利貸不同,常見廣告「月息三分,可分期還款」,換算年利率為36% 或是拿借款人的房地設定第二、三順位抵押權,俗稱二、三胎,若借款人還不出錢,就把他的房產拿去拍賣,感覺這挺好賺的,但當不動產景氣下滑時,就很容易踩到雷。

 

(三)疑難雜症

主要是共有土地、祭祀公業、建物保存登記等較複雜的產權協調、處理,通常必須具備較高的專業水準與豐富的人脈,收費部分是用議價的,然而最大的收益是可獲得第一手的投資機會。

 

(四)一般性案件

贈與移轉登記、繼承登記、抵押權設定與塗銷登記、重購退稅等,這是最單純的代書業務,但案源很難穩定,單靠這是很難存活的。

 

(五)複合式經營

不動產相關行業一條龍整合服務模式,代書業務就像商店前面擺出來的特價品,主要用來招攬顧客進門,畢竟地政士至少是有通過國家考試認證的,有個門面比較好做事;本身見過身兼好幾間房仲的店東並成立不動產開發顧問公司,經營的有聲有色,另外還有兼營估價師事務所、記帳士事務所等,當然這模式存在的機會會比較多一點。

 

(六)相關業務達人

因為有代書的實務歷練,所以轉型(或兼職)為信託顧問、補習班講師、從事都更整合、土地買賣中人等都是不錯的選擇。

 

上述代書執業類別尚還多所遺漏,但無礙我所要傳達的訊息就是這個行業已經處於飽和狀態;代書的執業壽命很長,而且越老越吃香,所累積出的人脈及經驗其新進者並不容易取代,除此,現已處於資訊透明公開年代,許多業務相關關係人都可以輕易自理,並不一定要透過代書,所以想要生存,個人認為就是要專研某塊領域成為佼佼者或者朝多元化經營模式,總之時代在變,思維也得跟著變。

 

 

 

 

 

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盧志揚不動產耕讀筆記

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