一、查詢或購買農地應先申請土地登記謄本或都市計畫分區使用証明以利確定所屬類別,依土地所在分區可分為

 

()都市土地之農業區土地

 

()非都市土地中特定農業區與一般農業區之農牧用地

 

()實施都市計畫外地區之田地目土地

 

1.~八等則:除自用農舍外,一律不准建築使用

 

2.~二十六等則:除自用農舍、發展交通、設立學校、建築工廠及興辦其他公共設施外,一律不准建築

 

二、農地之開發用途

 

()變更農地用途使用

 

1.都市土地農地

 

依都市計畫法規定視地理情形,使用現況或軍事安全上之需要,保留農業地區,並限制其建築使用。由於位處都市計畫範圍內,此類農地多數位於都市郊區或外圍,因都市發展擴充需求,進行變更開發的可能性較高,通常於市場買賣行情較佳,依都市計畫農業區變更使用審議規範申請變更使用。

 

2.非都市土地農地

 

依非都市土地開發審議作業規範申請變更使用

 

 

()依農地用途使用

 

 

1.申請興建自用農舍

 

 

(1)資格限制

 

a.農舍興建申請人應符合基本農民年齡、設籍等資格。

 

b.農地取得必須滿二年。

 

 

C.申請興建農舍之該宗農業用地面積不得小於零點二五公頃。

 

 

d.申請人無自用農舍者。

 

 

e.申請人為該農業用地之所有權人,

 

 

f.該農業用地應確供農業使用。

 

g.該宗農業用地未經申請興建農舍。

 

 

(2)建築管制

 

 

土地坐落位置 都市土地-一般土地 都市土地-俗稱農建地 台北市土地 非都市土地 都市計畫外土地
法規 都市計畫法台灣省施行細則 都市計畫法台灣省施行細則 台北市土地使用分區管制規則 實施區域計畫地區建築管理辦法 實施都市計畫以外地區建築物管理辦法
建築面積 耕地面積10% 建蔽率60% 建蔽率10%且≦165平方公尺 耕地面積10%且≦330平方公尺 耕地面積5%且≦330平方公尺
總樓地板面積 ≦660平方公尺 容積率180% 未規定 ≦495平方公尺 ≦495平方公尺
建築高度 ≦14公尺 ≦14公尺 ≦10.5公尺 ≦10.5公尺 ≦10.5公尺

 

 

 

(3)實務上常有農地已被申請當作其他已興建完成農舍之保留部分(俗稱空地比),購買者未充分了解其已無法再申請興建,因而導致買賣糾紛,建議應先留意土地登記謄本所記載事項或至縣市政府建管單位查詢農舍套繪圖。

 

2.申請集村興建農舍(農業用地興建農舍辦法、集村興建農舍獎勵及協助辦法)

 

(1)以及村方式興建農舍,至少二十戶農民為起造人,在農業用地整體規劃農舍且應一次集中申請(離島得以十戶)。其建蔽率為60%,容積率240%(若在山坡地則為40%120%)

 

(2)已以集村方式興建農舍之農民,不得重複申請在自有農業用地興建農舍。

 

 

(3)農委會為保護優質農田,於99年10月15日函令「集村興建農舍坐落之農業用地不得位於特定農業區」,因此如購置農地目的為興建集村農舍,應避開特定農業區。

 

 

 

3.申請民宿使用(民宿管理辦法)

 

 

(1)所稱民宿,指利用自用住宅空閒房間,結合當地人文、自然景觀、生態、環境資源及農林漁牧生產活動,以家庭副業方式經營,提供旅客鄉野生活之住宿處所

 

 

(2)民宿之經營規模,以客房數五間以下,且客房總樓地板面積一百五十平方公尺以下為原則。但位於原住民保留地、經農業主管機關核發經營許可登記證之休閒農場、經農業主管機關劃定之休閒農業區、觀光地區、偏遠地區及離島地區之特色民宿,得以客房數十五間以下,且客房總樓地板面積二百平方公尺以下之規模經營之。

 

 

4.申請休閒農業區或休閒農場使用(休閒農業輔導管理辦法)

 

 

(1)申請劃定為休閒農業區之面積限制為土地全部屬非都市土地者,面積應在五十公頃以上,六百公頃以下、土地全部屬都市土地者,面積應在十公頃以上,一百公頃以下、部分屬都市土地,部分屬非都市土地者,面積應在二十五公頃以上,三百公頃以下。

 

 

(2)休閒農業設施涉及建築物高度者,依現行建築管理法規辦理或不得超過十‧五公尺。但眺望設施或因配合公共安全或環境保育目的設置,經提出安全無慮之證明,報請中央主管機關核准者,不在此限。

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盧志揚不動產耕讀筆記

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