盧志揚不動產耕讀筆記

景氣牛市時媒體利多消息不斷，群眾瘋狂追進、討論，人人都是投資專家；熊市時就像過街老鼠人人喊打、利空連發，以歷史經驗來看，平心而論這就是房(股)市「正常」的景氣循環波動，當然有泡沫才會有如此劇烈的波動，但卻是財富重新分配的好機會，至於泡沫何時會破、回檔會有多深，我只能說不用想太多，就長期而言「不動產」仍是台灣最好的資金避風港和資產配置不可或缺的一環，看法如下：

一、成本最低廉的融資管道

(一)相較民間借款或銀行短期信用等融資管道，不動產抵押「利率」最為低廉，以理財型房貸為例約3%，有使用資金才有算利息，並以日計息，可以隨時借隨時還；若以「借款年限」為考量，則有以下衡量點：(1)借款年限+年齡不超過退休年齡65歲、(2)以鋼筋混凝土造不動產為例，屋齡+借款期限<50年。

壹、申請不動產經紀人證書

一、凡中華民國國民或外國人經不動產經紀人考試及格並具備一年以上經紀營業員經驗者，得向戶籍所在地（外國人向居所所在地）之直轄市政府地政局或縣（市）政府請領不動產經紀人證書。但不得重複請領。

二、申請不動產經紀人證書，應檢附下列文件：

主旨：個人提供土地與建設公司合建分屋並出售合建分得之房屋，核屬營業稅法規定應課營業稅之範圍，自本函發布日起，經建築主管機關核發建造執照之合建分屋案件，除符合說明二之規定者外，均應辦理營業登記，課徵營業稅及營利事業所得稅。

說明：二、自本函發布日起，經建築主管機關核發建造執造之合建分屋案件，除提供土地之所有權人係屬個人，且係以持有一年以上之自用住宅用地與建設公司合建並出售分得之房屋者，可免辦營業登記，按其出售房屋之所得課徵綜合所得稅外，其餘提供土地合建者出售分得之房屋，均應依法辦理營業登記，課徵營業稅及營利事業所得稅。

三、前項所稱「持有一年以上」係指自戶籍遷入日至房屋核准拆除日屆滿一年，或自戶籍遷入日至建造執照核發日屆滿一年而言；所稱「自用住宅用地」，係指土地稅法第九條規定之自用住宅用地，且都市土地未超過三公畝或非都市土地未超過七公畝者為限，其用地超過上項標準者，應依照規定辦理營業登記。

上月陪同朋友前往法院投標法拍屋，抱持著劉姥姥逛大觀園的心態前往朝聖，進入法院還得像出國一樣先通過金屬感應門及檢查背包。

在民事執行處的投開標室等待開標結果的時候，有位自稱某標的物的債權人以為確保債權名義前來詢問我們所投標之標的物，沒過多久就有代標業者把我們團團圍住來搓湯圓，意思就是他們有客戶非常喜歡這個物件，因為現場只有我們兩組人在競標，所以想以十萬元的代價來換取我們的底價，希望我們成全他們，這樣他們標價就不用寫那麼高，當然會這麼做主要是在確保他們的佣金收入。

但是距離截標時間不到十分鐘，考慮的時間所剩不多，老實說大夥心裡十分忐忑，沒料到會遇到這個狀況，至於要不要答應，我只能無奈地看著朋友要他自己決定，最終就先收了對方三萬元訂金，沒想到開標結果出爐，居然殺出個程咬金，好加在我們還有訂金並沒有空手而歸，等領回銀行本票後就趕緊離開。

行政院長毛治國今天表示，機場捷運已接近完工，請交通部會同桃園捷運公司做好各項營運整備，務期達成104年底通車目標。

交通部上午在行政院會報告「台灣桃園國際機場聯外捷運系統建設計畫辦理情形」指出，機場聯外捷運系統路線全長約51.03公里，自機場往東經林口、新莊、三重至台北車站，往南經高鐵桃園車站至中壢，沿途共設22座車站。

遠雄建設 (5522) 將移師桃園龜山，造鎮「捷運宅」！昨（17）日宣布砸下56.54億元，加碼買下桃園龜山、就在林口A7機場捷運站旁邊的1萬9千多坪土地，計畫在林口生活圈展開造鎮，創下今年以來金額最大的購地手筆。

遠雄建設董事長趙文嘉在農曆年前就啟動130億元額度內的全台購地計畫，昨天終於鳴出2015年購地第一槍，選在今年底機場捷運可望完工通車、且附近緊鄰林口生活圈，附近Outlet和購物商場即將陸續開出的桃園龜山，計畫展開造鎮計畫。

遠雄建設執行副總經理黃志鴻表示，昨天遠雄以56.54億元買下桃園市龜山區機場捷運A7站附近的區段徵收開發案，面積共1萬9,311.16坪，平均每坪約29.28萬元。這塊地正是位於林口機場捷運A7站附近合宜宅用地，地號雖在桃園龜山，但生活圈是屬於林口。本來林口A7合宜住宅用地，經政府區段徵收重劃後，一部份用地是用來興建合宜宅，其餘土地，則分回給地主，因此這塊賣給遠雄的土地，正是私地主所分回的特定區土地。

1.劉備的經歷告訴我們：集團總裁，完全可以從擺地攤做起。

2.諸葛亮的經歷告訴我們：進私企，其實比進國企更有發展空間。

讀過三國的人或許都知道“曹操赤腳迎許攸”、“趙雲單騎救主”的故事。曹操如此惜才，且不說許攸最後的結局，單是他後期忠心耿耿的為曹操賣命效力就可見曹大人的領導魅力。這不是簡單的赤足相迎，而是對下屬的重視以及信任。趙雲忠心耿耿，亂軍之下救下劉阿斗。三國如此，職場更是如此，古人的智慧為今之所用，豈不妙哉！有曹操這樣的“高級CEO”和趙雲式的“模範白領”，企業能不“稱霸”一方嗎？

曹操是職場老闆的“榜樣”

（中央社記者韋樞台北9日電）機場捷運線可望年底通車。房仲表示，機場捷運串聯雙北市和桃園縣，形成大生活圈，沿線各站房市早開始建設，難負擔台北市高房價者將沿線找尋合適標的，北台灣房市將有一波洗牌。

自2006年動工的機場捷運線，是台灣第一條以提供機場聯外交通為主的捷運線，同時兼具一般捷運系統的運輸功能；全線北起台北車站，沿線經過新北市三重、新莊、泰山、林口等區域，串聯桃園國際機場，終點站止於中壢車站，全長51.03公里。

好房網總編輯吳光中表示，桃園機場捷運線未來預估每6分鐘發一班車，每小時有普通車、直達車各5班，採交錯方式發車，大大提升台北桃園沿線的交通便捷度。

全線設有22個站，直達車停靠站有5站，8站具有多線軌道串聯，並有3站提供預辦登機及行李托運服務。也讓機捷線的開通，備受期待。

有巢氏房屋林口長庚復興加盟店店長蕭錦鴻表示，捷運的便利及保值特性，幾乎成為現代人的購屋重要參考之一；機捷線通車後也為桃園房市帶來豐厚的發展籌碼，不僅串聯新莊、林口及桃園，交通便利性大增下，也有效帶動外圍房市增溫。

蕭錦鴻指出，從林口長庚生活圈來看，包括長庚林口院區、長庚大學及華亞科技園區，每天有近8萬人口在區內活動，促使當地買屋及租賃市場穩定，生活機能相當完整。後續區域生活機能也在提升，預計第3季開幕的環球購物中心以及5月預計開幕的福容飯店，將拉抬整體生活機能便利。

衝的時候媒體利多消息不斷，群眾瘋狂追進、討論，人人都是投資專家；衰的時候就像過街老鼠人人喊打、利空連發，以歷史經驗來看，這不就是股房『正常』的景氣波動循環，恰正也反映出人性的貪婪和恐懼。

結論一、拜全球化且多元金融商品之賜，每次熊市的『原因』不缺題材，但執政黨『作多』救市的決心永遠不會變。

結論二、別說不相干，如今社會剝奪感那麼重，就是財富不斷被重分配…邊緣化，這是平凡的我們要去思考『突破』的課題，光抱怨沒用。