盧志揚不動產耕讀筆記

都市更新獎勵可區分為容積獎勵及稅捐獎勵兩部分

一、容積獎勵

一、權利變換關係人

(一)依都市更新權利變換實施辦法所稱之「權利變換關係人」，即可合法與地主一起分配更新「後」的權利價值，有四種關係人：

(1)合法建築物所有權人

有建物但可能沒有土地之建物所有權人

一、首先會進行意願調查，了解各住戶「願意參與權利變換，分配更新後之房地」或「不願意參與權利變換分配，領取補償金」，再依大家的意願來辦理選配程序，地主若勾選「不願意」就會被實施者列為「不參與戶」以更新前的權利價值計算，用現金補償。

二、實施者請三家不動產估價師事務所辦理更新前、後房地的估價，擇定一家估價結果作為計算住戶權利價值的基準並發放住戶「更新後申請分配位置申請書」，法令規定要有 30日以上的時間，給大家考慮，在期限內以書面方式向實施者提出申請。

在辦理都市更新事業計畫階段，實施者須於計畫書內表明現住戶拆遷安置計畫，包含現地安置、異地安置或租金補貼等方式，拆遷安置費用計算以實施者與現住戶協調後之金額為主，或可參照「臺北縣都市更新權利變換拆遷安置費提列基準」計算之。

實務上實施者大多以現金補貼現住戶至外面租屋，補助期限直到建築物重建完成，此項租金補貼費用由實施者支出，並列入共同負擔非由政府補助，補貼金額多寡需併同事業計畫送請都市更新審議委員會審議，如現住戶對租金補貼費用不滿意時，可提出意見，供更新審議委員會審議參酌。

自家都更案中，反對的住戶也曾提問這個問題。

傳統的合建，建商跟地主會講好拆分比例，試算地主能分回多少坪數。

都市更新程序上可分為三階段，包含事業概要、事業計畫及權利變換計畫，事業計畫主要目的之一為爭取更新容積獎勵值，容積確定後，再於後續權利變換計畫階段分配所有權人應得之容積，故獎勵值未確定以前，建商無法確定未來可建築樓地板面積；再者，採權利變換辦理，營造成本、利息、建商利潤等共同負擔、各地主之更新前後價值亦需經審議委員會核定，故建商確實難以計算正確分配面積予各地主。

一、對於不願參與分配者或應分配之土地及建築物太小（依臺北縣都市更新審議原則，最小分配單元為46㎡）以致無法分配時，依都市更新條例第31條規定，得以現金補償，其計算標準依權利變換實施辦法第7條之1辦理，如下：

(一)土地所有權人

(1)土地補償金：依估價師估價，以更新「前」之土地權利價值並扣除土地增值稅、田賦、地價稅及房屋稅；土地增值稅可以減徵40%。