盧志揚不動產耕讀筆記

一、權利變換關係人

(一)依都市更新權利變換實施辦法所稱之「權利變換關係人」，即可合法與地主一起分配更新「後」的權利價值，有四種關係人：

(1)合法建築物所有權人

有建物但可能沒有土地之建物所有權人

(2)地上權人

指以利用他人土地作營造（建築物）、工作物或竹木為目的，而取得的用益物權。地上權的取得主要有兩種方式，一是透過直接與土地所有權人的設定行為，取得「地上權人」的法律地位；另一是基於法律規定而發生的「法定地上權」關係，是指土地和建築物所有人，僅以地上建築、或同時將房地設定抵押，但因未能清償債務而遭拍賣，造成土地和建物的所有權人不同人的時候，法律規定使建物所有權人對於土地享有地上權。

(3)永佃權人

(4)耕地三七五租約承租人

(二)權利變換關係人的權利變換

(1)實施者擬定權利變換計畫前，由地主自行與權利變換關係人協議處理、給予補償，提早終止權利。

(2)協議不成或者地主本身不願或不能參與分配，則依該權利占原土地價值的比例分配，一般介於30%左右。

(3)權利變換關係人對於估價有異議，同樣比照地主的救濟程序規定，申請審議核復、訴願、行政訴訟

(三)權利的價值估價

依權利人剩餘可收益年數或耐用年數、建物現況容積、收益價格、相關費用成本及地租收取狀況而定

二、抵押權人、典權人、限制登記

(一)此類權利屬於擔保物權，除地主與權利人自行協議消滅外，處理方式是由實施者列冊送主管囑託登記機關，於權利變換後分配土地及建物時，按原登記先後，直接登載於原土地或建物所有權人應分配的土地及建物。

(二)所有權人不參與權利變換時，則由實施者在不超過原土地或建物所有權人應得之補償金範圍內，代為清償、回贖或提存後權利消滅或終止並辦理塗銷登記。舉例：更新前房地經估價之價值為400萬元，實施者依法代替所有權人將150萬元清償(或提存)給A銀行，另有250萬元交付予所有權人。反之，若更新前價值低於貸款金額，假設更新前房地經估價之價值為120萬元，實施者依法代替所有權人將120萬元清償(或提存)給Ａ銀行，至於30萬元差額由Ａ銀行向所有權人求償。

三、租賃權人

依都市更新條例第37條規定，權利變換範圍如有出租土地或房子，因權利變換而不能達到原有租賃之目的者，租賃契約是可以終止的，並沒有民法「買賣不破租賃」的適用。

承租人得向出租人請求補償，除非契約已有訂定賠償或不賠償之約定，如出租的土地供為建築房屋者，得請求相當一年之租金補償，租約到期未滿一年者，得請求剩餘租期租金之補償。

另只有出租土地或是一般租屋者，得請求二個月租金補償。但契約如有訂定其他規定者（如僅可補償一個月租金或不得要求補償），仍須視契約內容而定。

四、地役權

(一)設定為無償則因權利變換而消滅

(二)設定唯有償，地役權人得向土地所有權人請求相當的補償，補償金額如發生爭議時比照地主的救濟程序。