1363戶的工業住宅指標案「元氣大鎮」,被台北縣政府要求付出相當於每戶38萬元的都市計畫變更回饋金和捐地代金。

去年底,張小姐一位朋友表示自己有「便宜」的房子在中和,但因急需現金想賣,問張小姐想不想接手。張小姐前往附近打探行情,意外聽說該社區是「工業住宅」,有合法性的疑慮而沒有出手。最近,仲介告訴她,那個社區被縣政府要求繳納上億元的回饋金,房子蓋好卻還沒拿到使用執照,張小姐不禁大呼:「好險當初沒買!」

該社區就是戶數高達1363戶的「元氣大鎮」。據估算,約1.5億元的回饋金加上約3.6億元的捐地代金,若按戶數分攤,平均每戶要補繳38萬元,而這筆錢是由建商出還是住戶自己付,或是雙方按比例分攤,至本刊截稿為止,建商和住戶代表仍在開會討論,沒有定案。

4月17日,中和市選出的縣議員李肇南帶著2、300位住戶,在縣議會召開公聽會,與會者包括建商,還有台北縣政府工務局、城鄉局和法制局。結論是,在公聽會後的20日內,建商與住戶必須協調出結果,先繳納回饋金以利辦理後續的都市計畫變更程序。

由於這是國內第一起「工業住宅」在拿到使用執照前,被政府要求必須補辦都計變更程序,並繳納回饋金和捐地代金的案例,事關這2筆錢該由誰付,影響購屋人權益甚鉅;以及繳了錢之後,是不是代表遊走在法律邊緣的「工業住宅」就可以「就地合法」?台北縣目前上萬戶正在興建中的「乙工建案」,都在密切觀察。

目前已經興建,但還沒有申請使用執照的「乙工建案」,在台北縣有65個案子。台北縣工務局長李四川表示,他沒有精算戶數,但至少上萬戶。

位於南港的「大都市新天地」,是工業用地事先變更為住宅用地,再蓋建案的典範,目前已成為南港著名豪宅。

花錢換合法空間

李四川說:「大約有1/3的用途符合法規,其他的據了解都是當成住宅在銷售。買工業住宅的人很多,為了讓住戶不要活在不合法的黑暗中,我讓這些建案有補正的機會,大家依法行事,變更為住宅用地。以『元氣大鎮』為例,我算過每戶38萬元,攤下來1坪約1~2萬元,加上原來的房價,每坪大約在20萬元上下,還是比附近的房價低很多,其實是划算的。」

一位不願具名的資深房地產研展人士,也贊同這種「花一點小錢換合法空間」的做法:「其實現在很多工業住宅坐落的地點生活機能不錯,對這些買工業住宅的人來說,成本比市價低很多,就已經賺到,現在又再花一點錢就能『就地合法』,等於又賺了一次。」

對於外界用「縣府卡住不發給建商使用執照」的說法,李四川有話要說。「尚未核發使照的原因有2個。第1,施工結果與當初建照送審的書圖,有些地方不符,需要改善;第2,有些住戶表示不知道買的房子依法不能做住宅使用,這是屬於消費糾紛,在解決之前是不能核發使照的。一旦這些狀況都獲得妥善處理,縣府就會依法核發使照。」

許多「元氣大鎮」的住戶甚至主動打電話給李四川,拜託縣府不要發給建商使用執照。住戶擔心,一旦建商拿到使用執照,就可以交屋給住戶,往後的事情都將由住戶自行處理,建商可以「一走了之」,不需要出回饋金和捐地代金,也不需要幫住戶辦理都市計畫變更程序。

對此,李四川的態度是:「開公聽會的時候,我問這些住戶,你們當初知不知道這是工業用地?結果有8成的住戶坦承事先知情,但是就因為經濟條件差,工業住宅比市價便宜1~3成就買了。我認為,這些住戶自己也有責任,今天如果大家決定變更,也不能把所有的責任都推給建商。」

李四川表示,工務局手上有建商當時以住宅格局做為廣告銷售的資料,可以做為證據。無獨有偶地,行政院公平交易委員會也在最近針對2件「乙工建案」開罰,個案「四季紐約」及「馥華大台北」,相繼在4月10日及17日分別被罰款550萬元,而後者是建商和代銷公司都被罰錢。被罰的其中一個理由就是,「對於使用分區為乙種工業區之建案,以一般住宅配備為空間配置圖示。」

板橋乙種工業用地建案「馥華大台北」,因使用住宅圖示銷售被公平會罰錢。

同類個案避風頭

在北縣還有一個比「元氣大鎮」戶數更多、超過1500戶的乙工建案,預計年底要申請使用執照。

業者接受本刊採訪時先是激動地大表不平:「如果政府覺得建商有遊走法律邊緣的意圖,當初核發建照時就應該嚴格把關,我都已經蓋起房子了,如果政府要我變更、捐地,根本就是不可能的事,會出大問題的!而且我的案子當初預售時,也沒有做住宅格局的樣品屋,憑什麼說我違規使用?」

即使理直氣壯地說自己是依法行事,賣的是「一般事務所」而不是「住宅」,不過該業者還是盡量保持低調姿態。「我現在希望大家都不要注意到我們這個案子,因為我也不想得罪政府,到時候我也要去向政府申請使用執照啊!」

縣府立場 輔導合法

台北縣政府工務局長李四川的辦公桌上,還放著「代理局長」的金屬大名牌,李四川由台北市政府轉到台北縣政府任職才半年,但他為什麼這麼「勇敢」,明知會遭到來自各方的壓力,還要對成千上萬戶的「工業住宅」開鍘?

「我對周縣長說,如果台北縣要達到他理想中的『花園城市』,像現在這樣土地使用區分與實際使用有落差的情況,就必須要改善,農地蓋了工廠的鐵皮屋、工業區蓋住宅,這都是有落差的實例,因為時代在進步,但我們的法規卻沒有跟著調整。

所以,縣政府的立場是站在『輔導合法』的角度,既然工業區裡的建案實際上是要當住宅用,那就依法變更為住宅區,這樣住戶也可以脫離『不合法』的陰影。」

「元氣大鎮」在民代的協調下開了公聽會,但卻還沒有協調出結果。李四川堅持,1.5億元的回饋金是一定要繳的,並且要求建商一定要立下切結書,一定要辦理都計變更程序才算數。「壓力當然很大啊,但縣長和議會都很支持我。做為一名政府官員,有責任要將都市發展導向正軌。」(李偉麟)

中和乙種工業用地建案「四季紐約」,因「使用一般住宅配備為圖示」,被公平會罰款550萬元。

「元氣大鎮」變更為住宅用地事件簿及後續途徑
2007年12月21日
★「元氣大鎮」建商向縣政府掛號申請使用執照。
2008年2月
★台北縣政府工務局長李四川主動向建商表示,若實際使用的用途是住宅,建議循都市計畫變更程序,將用地變更為住宅區,讓消費者住得安心。次日即有某媒體以「聽說縣政府卡住某建案使照」主動前往工務局關切採訪;事件緣由見報後,元氣大鎮的住戶即紛紛致電李四川關心繳納回饋金和使用執照核發事宜。
2008年4月17日
★縣議員李肇南擔任協調角色,在縣議會召開公聽會,參與人包括2、300位「元氣大鎮」住戶,建商,以及縣府的工務局、城鄉局和法制局。會議結論是建商和住戶須在20日內協商如何繳納1.5億元回饋金,以利進行變更。至此使用執照尚未核發。
後續申請變更途徑
★建商改善與建照不符之處並解決消費糾紛後,即可取得使用執照。
★建商與住戶達成協議後,繳納回饋金給縣府,縣府並要求建商立下切結書,一定要協同住戶一起辦理變更程序,與住戶共同負起責任。
★縣政府都審委員會核准後,上報中央機關內政部營建署,由中部辦公室計畫審議科受理,須通過內政部都市計畫變更委員會的審議。可能的結果有3種:通過、附帶條件通過、退回。整個變更的程序由地方到中央,為時約需1年。
★如果通過,則依法在開發時必須捐地的部分,以代金代替,金額約為3.6億元。代價是必須等上至少1年跑流程的時間。
★如果沒有通過,那麼之前繳的回饋金1.5億元退回,住戶可能面臨經常被查報罰款的風險,建商也會留下「不良記錄」。
資料來源 台北縣政府工務局、內政部營建署。李偉麟整理


工業住宅 vs. 一般住宅
★房貸
˙工業住宅
1不適用優惠利率房貸
2有些銀行不願承作,而願意承貸的銀行成數也不高,最多7成
˙一般住宅
1適用優惠利率房貸
2自住可貸8成左右
★水電費及房屋稅 地價稅 土增稅
˙工業住宅
1根據財政部解釋令,登記一般事務所或一般服務業使用的住宅,經申請符合自用住宅相關規定,稅負、水電與一般住家無異
˙一般住宅
1符合自用住宅條件者即可按自用住宅相關規定繳納
★如何區別
˙工業住宅
1建物登記簿謄本標示之用途別為「一般事務所、工廠、宿舍、倉庫、一般商業設施」等
˙一般住宅
1建物登記簿謄本標示之用途別為「住宅」或「集合住宅」等
★合法性的風險
˙工業住宅
1可處以每次6~30萬元的罰款,並可連續罰
˙一般住宅
1合法住宅使用
★居住環境的風險
˙工業住宅
1可能離學區較遠或者沒有好的學區
2鄰居有可能是工廠或倉庫等合法使用,其連帶產生的噪音、出入分子複雜等,都會影響生活品質
˙一般住宅
1有正常學區
2鄰居違法開工廠可檢舉
近期乙工建案
遭公平會處罰案例
被罰個案/四季紐約/馥華大台北
日期/2008.4.10/2008.4.17

˙事由
於銷售建案廣告上,對於使用分區為乙種工業區之建案使用一般住宅配備為圖示,且將陽台位置標示為室內空間之一部分,就商品之用途及內容為虛偽不實及引人錯誤之表示,違反公平交易法第21條第1項規定

˙處分
依同法第41條規定,命瓏山林公司立即停止前項違法行為,並處新臺幣550萬元罰鍰
依同法第41條規定,命其立即停止前項違法行為,並處馥華公司新臺幣350萬元罰鍰、處新高創公司200萬元罰鍰

李四川對工業住宅施展鐵腕,在房市投下一顆震撼彈。 

 
專家一句話

延誤交屋惹民怨
廖逢麟 中聯不動產估價師聯合事務所估價師

縣政府要求建商「補」辦變更為住宅用地的程序,固然是讓工業住宅合法化的一種手段,但因此延誤交屋可能也會造成民怨。


我也住工業住宅
古智友 信義房屋淡水紅樹林店主任

我在竹圍一帶租屋,租的大樓就是工業住宅,其實住起來跟一般住宅沒有什麼不同,而且竹圍生活機能好,沒有什麼不方便。

銀行承貸意願低

陳俊宏 永慶房屋契約部經理

銀行對工業住宅的承貸態度較保守,不僅成數較低,有些甚至不碰。目前永慶合作的銀行中,台北富邦和台新是少數願意承貸的銀行。


小辭典 工業住宅

目前台北縣所謂的「工業住宅」,多半是根據《都市計畫法台灣省施行細則》第18條有關乙種工業區的使用規定,用其中「一般商業設施」的「一般事務所及自由職業事務所」、「一般零售業、一般服務業及餐飲業」等用途推出建案,在銷售時卻使用「住宅」的圖示或樣品屋做訴求,民眾如果拿來當住宅使用,就是違法,可以罰6~30萬元的罰款,而且可連續罰。(李偉麟)

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