盧志揚不動產耕讀筆記

頂樓加蓋所有權歸屬認定

依一般情形，頂樓加蓋之所有權人，通常亦為頂樓之所有權人，惟頂加之所有權並無公示紀錄可資查詢，如遇有爭議時，應請屋主出示權利證明文件，如自建證明、承攬契約、起造契約、買賣契約、權利移轉證明、房屋稅單及稅籍證明，並與鄰居確認此一情事是否屬實。

頂樓平台可否共同約定由某一戶專用或加蓋

依民國８４年６月２８日所公布施行公寓大廈管理條例第七條之規定，公寓大廈屋頂之構造不得獨立使用供做專有部分，並不得為約定專用部分，故住戶間或建商已不得再以契約方式約定由某戶專有頂樓平台使用權。

但於法令公布施行前，住戶間若曾有協議由某戶專有頂樓平台使用權，則不溯及既往，惟其行使專用權利仍須符合相關法令規範，若其以加蓋違建之方式專用之，則仍屬違規。

住戶得否要求拆除頂樓加蓋

按區分所有權人就共有部分有專用權者，仍應本於共有物本來之用法，依其性質、構造使用之，且無違共有物之使用目的始為合法，公寓大廈管理條例第十五條第一項定有明文。又按物之使用，乃指依物之用法，不毀損其物體或變更其性質，以供吾人需要而言，而大樓屋頂平台之用途，一般作為景觀休閒、火災之避難場、電梯之機械室、屋頂之出入口、避雷針、共同天線、火災時之通路，如住戶於屋頂平台加蓋建物，影響全建築物之景觀及住戶之安全，已達變更屋頂之用途或性質，自非適當，共有人為全體共有人之利益，自得本於所有權請求除去之。

住戶擅自於頂樓加蓋違建並出租，其他住戶可否主張共享其租金

屋頂平台屬於全體住戶得共同使用收益之空間，如未經其他住戶允許擅自加蓋違建，除違反建築法規外，並已構成侵權行為，亦即侵害到其他住戶使用收益之權利，其他住戶得以共有人之身分主張排除侵害（拆除違建），並以侵權行為損害賠償以及不當得利為由，請求賠償相當租金之損害。